Por Larissa Leiros Baroni
Sufocadas pelo crescimento urbano, muitas indústrias investem na viabilização de fugas dos grandes centros para locais estrategicamente mais afastados. É um movimento que abre oportunidades em duas frentes. Primeiro, para as construtoras de indústrias, por conta das obras das novas sedes. Segundo, para empreendedores interessados nos terrenos deixados para trás. "Muitas indústrias acabam decidindo pela venda desses imóveis, geralmente com grande valor comercial, para arcar com os custos da transição", relata Mario Sergio Gurgueira, diretor da consultoria Cushman & Wakefield.
Pressões da vizinhança, problemas logísticos e falta de infraestrutura para expansão das instalações são alguns dos motivos para a saída das indústrias das regiões adensadas
Em geral, as antigas fábricas se transformam em shoppings, condomínios residenciais, comerciais ou até mesmo em comércios. Os motivadores da mudança são tanto pressões da vizinhança, como problemas logísticos ou até mesmo pela falta de infraestrutura para expansão das instalações. Aliadas a esses fatores, há ainda as possibilidades de incentivos fiscais em cidades interioranas e a possibilidade de melhora da capacidade produtiva. "Em São Paulo, a restrição da circulação de caminhões também impulsiona esse processo de mudança", conta Erika Matsumoto, gerente-executiva do Núcleo de Gestão de Portfólio da Racional Engenharia.
Esse fenômeno, que vem se arrastando desde o fim dos anos 60, de acordo com Arthur Parkinson, membro do conselho do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), pôde ser verificado nos bairros paulistas Brás, Mooca e Tatuapé. "As indústrias antes localizadas nessas regiões se viram obrigadas a se transferir para cidades do interior próximas à capital tais como Campinas, Sorocaba, Bragança Paulista, Jundiaí e Itu", exemplifica.
O processo, no entanto, não se restringe ao Estado de São Paulo. As demandas pela operação de mudança, segundo Gurgueira, atingem também as grandes cidades brasileiras, como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Rio Grande do Sul, Recife. "Essa tendência terá menos expressão nas regiões com estruturas urbanas bem planejadas, como é o caso de Curitiba e Brasília", ressalta ele. A gerente da Racional Engenharia destaca a cidade fluminense como uma das grandes promessas para os próximos anos. "Os projetos vinculados às Olimpíadas de 2016 irão exigir, automaticamente, uma reestruturação do Rio de Janeiro", enfatiza.
Sufocadas pelo crescimento urbano, muitas indústrias investem na viabilização de fugas dos grandes centros para locais estrategicamente mais afastados. É um movimento que abre oportunidades em duas frentes. Primeiro, para as construtoras de indústrias, por conta das obras das novas sedes. Segundo, para empreendedores interessados nos terrenos deixados para trás. "Muitas indústrias acabam decidindo pela venda desses imóveis, geralmente com grande valor comercial, para arcar com os custos da transição", relata Mario Sergio Gurgueira, diretor da consultoria Cushman & Wakefield.
Pressões da vizinhança, problemas logísticos e falta de infraestrutura para expansão das instalações são alguns dos motivos para a saída das indústrias das regiões adensadas
Em geral, as antigas fábricas se transformam em shoppings, condomínios residenciais, comerciais ou até mesmo em comércios. Os motivadores da mudança são tanto pressões da vizinhança, como problemas logísticos ou até mesmo pela falta de infraestrutura para expansão das instalações. Aliadas a esses fatores, há ainda as possibilidades de incentivos fiscais em cidades interioranas e a possibilidade de melhora da capacidade produtiva. "Em São Paulo, a restrição da circulação de caminhões também impulsiona esse processo de mudança", conta Erika Matsumoto, gerente-executiva do Núcleo de Gestão de Portfólio da Racional Engenharia.
Esse fenômeno, que vem se arrastando desde o fim dos anos 60, de acordo com Arthur Parkinson, membro do conselho do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), pôde ser verificado nos bairros paulistas Brás, Mooca e Tatuapé. "As indústrias antes localizadas nessas regiões se viram obrigadas a se transferir para cidades do interior próximas à capital tais como Campinas, Sorocaba, Bragança Paulista, Jundiaí e Itu", exemplifica.
O processo, no entanto, não se restringe ao Estado de São Paulo. As demandas pela operação de mudança, segundo Gurgueira, atingem também as grandes cidades brasileiras, como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Rio Grande do Sul, Recife. "Essa tendência terá menos expressão nas regiões com estruturas urbanas bem planejadas, como é o caso de Curitiba e Brasília", ressalta ele. A gerente da Racional Engenharia destaca a cidade fluminense como uma das grandes promessas para os próximos anos. "Os projetos vinculados às Olimpíadas de 2016 irão exigir, automaticamente, uma reestruturação do Rio de Janeiro", enfatiza.
O bom aproveitamento dos terrenos desocupados, de acordo com o diretor da C&W, depende da análise do perfil da região. "Isso porque a vocação do futuro empreendimento está diretamente ligada à sua localização", ressalta. Quando o bairro é residencial, Gurgueira afirma que os ganhos são mais limitados. "Os shoppings geralmente são mais rentáveis, mas não há espaço para colocar esses centros comerciais em qualquer lugar", orienta ele.
Nem sempre é preciso desmoronar toda a infraestrutura das antigas indústrias. Há alguns empreendimentos que possibilitam a adaptação. "Como é o caso do Shopping SPMarket, que mantém algumas particularidades da construção da antiga fábrica da Caterpillar", aponta Gurgueira. O poder do ganho nesse processo também está no planejamento. "O sucesso de qualquer empreendimento está relacionado à criação de operações estruturadas", diz Pedro Klumb, diretor da MSFI Serviços Financeiros Imobiliários.
Como preparar a operação
As demandas do setor industrial vão necessariamente requerer a experiência de empresas de engenharia civil com a contração de serviços que se iniciam com o planejamento das mudanças, passam pela compra de novos terrenos em lugares mais estratégicos, pela construção de novas sedes e, por fim, pela readaptação dos antigos patrimônios imobiliários.
Para Pedro Klumb, a efetividade das operações está diretamente relacionada ao planejamento estratégico de todos os processos. O primeiro passo, segundo ele, é fazer uma análise de mercado para a identificação do terreno. Erika Matsumoto acrescenta que a escolha deve ser precedida pela definição de um raio de atuação. "A partir daí, procura-se a região que oferece o melhor incentivo fiscal", diz ela, que também cita a necessidade de se fazer a análise da viabilidade do terreno. "A metragem e as características específicas do local devem ser adequadas ao projeto requerido pela empresa", relata a diretora da Racional.
Assim como a região e o terreno, a planta da nova sede deve ser definida juntamente com a indústria. "Todas as decisões devem considerar as necessidades de mercado, logística e infraestrutura do negócio", ressalta Matsumoto. Ela, portanto, enfatiza a importância das construtoras e incorporadoras também conhecerem o mercado de atuação de seus clientes para minimizar os riscos do empreendimento. Riscos que, segundo Klumb, esbarram no desperdício financeiro. "Os custos da mudança devem ser recompensados com a produtividade gerada pela futura sede", garante ele.
Os serviços prestados a essas indústrias em processo de transição dependem do tipo de contrato assinado com a consultoria, construtora ou incorporadora. Na Racional Engenharia, por exemplo, há duas formas de contratação. A primeira delas, de acordo com Matsumoto, é o modelo clássico, composto exclusivamente pela viabilização da obra civil. "A indústria se compromete com todas as outras etapas do processo ou contrata alguma outra empresa para auxiliá-la nas fases iniciais", explica.
A outra opção é o modelo built to suit. "Viabilizamos o processo de busca pelo terreno, bem como pelo planejamento e pela construção da planta da nova sede para locação do imóvel à indústria", aponta Matsumoto, que enfatiza um maior risco nessa operação. "O contrato de locação é o recebível para pagar a construção. Portanto, os riscos do negócio são em longo prazo", completa.
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/108/industrias-de-mudanca-fuga-de-fabricas-dos-centros-urbanos-177923-1.asp?utm_source=Virtual+Target&utm_medium=email&utm_content=Constru%E7%E3o+Mercado+%7C&utm_campaign=NL+07%2F07%2F2010&utm_term=marcoaoliv@uol.com.br
Nem sempre é preciso desmoronar toda a infraestrutura das antigas indústrias. Há alguns empreendimentos que possibilitam a adaptação. "Como é o caso do Shopping SPMarket, que mantém algumas particularidades da construção da antiga fábrica da Caterpillar", aponta Gurgueira. O poder do ganho nesse processo também está no planejamento. "O sucesso de qualquer empreendimento está relacionado à criação de operações estruturadas", diz Pedro Klumb, diretor da MSFI Serviços Financeiros Imobiliários.
Como preparar a operação
As demandas do setor industrial vão necessariamente requerer a experiência de empresas de engenharia civil com a contração de serviços que se iniciam com o planejamento das mudanças, passam pela compra de novos terrenos em lugares mais estratégicos, pela construção de novas sedes e, por fim, pela readaptação dos antigos patrimônios imobiliários.
Para Pedro Klumb, a efetividade das operações está diretamente relacionada ao planejamento estratégico de todos os processos. O primeiro passo, segundo ele, é fazer uma análise de mercado para a identificação do terreno. Erika Matsumoto acrescenta que a escolha deve ser precedida pela definição de um raio de atuação. "A partir daí, procura-se a região que oferece o melhor incentivo fiscal", diz ela, que também cita a necessidade de se fazer a análise da viabilidade do terreno. "A metragem e as características específicas do local devem ser adequadas ao projeto requerido pela empresa", relata a diretora da Racional.
Assim como a região e o terreno, a planta da nova sede deve ser definida juntamente com a indústria. "Todas as decisões devem considerar as necessidades de mercado, logística e infraestrutura do negócio", ressalta Matsumoto. Ela, portanto, enfatiza a importância das construtoras e incorporadoras também conhecerem o mercado de atuação de seus clientes para minimizar os riscos do empreendimento. Riscos que, segundo Klumb, esbarram no desperdício financeiro. "Os custos da mudança devem ser recompensados com a produtividade gerada pela futura sede", garante ele.
Os serviços prestados a essas indústrias em processo de transição dependem do tipo de contrato assinado com a consultoria, construtora ou incorporadora. Na Racional Engenharia, por exemplo, há duas formas de contratação. A primeira delas, de acordo com Matsumoto, é o modelo clássico, composto exclusivamente pela viabilização da obra civil. "A indústria se compromete com todas as outras etapas do processo ou contrata alguma outra empresa para auxiliá-la nas fases iniciais", explica.
A outra opção é o modelo built to suit. "Viabilizamos o processo de busca pelo terreno, bem como pelo planejamento e pela construção da planta da nova sede para locação do imóvel à indústria", aponta Matsumoto, que enfatiza um maior risco nessa operação. "O contrato de locação é o recebível para pagar a construção. Portanto, os riscos do negócio são em longo prazo", completa.
http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/108/industrias-de-mudanca-fuga-de-fabricas-dos-centros-urbanos-177923-1.asp?utm_source=Virtual+Target&utm_medium=email&utm_content=Constru%E7%E3o+Mercado+%7C&utm_campaign=NL+07%2F07%2F2010&utm_term=marcoaoliv@uol.com.br
