A onda do 'retrofit' no mercado de escritórios

Notícia 17/01/2012
Fonte: O Estado de São Paulo

Edifício reformado é opção para empresa que precisa de mais espaço com rapidez.
Quem entende de imóvel sabe que o único defeito irremediável de um edifício é estar mal localizado. Por isso, construtoras e incorporadoras têm olhado com mais cuidado para prédios antigos nos bairros mais procurados por empresas em busca de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Dependendo da localização, a compra de um imóvel antigo e sua posterior reforma - ou, "retrofit", como se diz no jargão do setor - pode levar a um retorno por metro quadrado bem parecido com o de um edifício novo, mas por uma fração do investimento.

Embora o espaço disponível para locação nos edifícios antigos seja pequeno em comparação às novas construções, o investimento por metro quadrado pode compensar. Enquanto a obra de um imóvel "classe A" pode custar até R$ 1 bilhão e durar pelo menos três anos, há empresas que conseguiram comprar e reformar prédios no centro do Rio com pouco mais de R$ 20 milhões. O aluguel por metro quadrado fica de 10% a 20% abaixo do cobrado em edifícios novos na mesma região, segundo consultorias imobiliárias.

Buscar um prédio antigo, em uma área com potencial de valorização, foi a estratégia da São Carlos Empreendimentos para a área portuária do Rio, onde o poder público planeja uma revitalização antes da Olimpíada de 2016. A empresa comprou um edifício abandonado por R$ 6 milhões e gastou R$ 17 milhões na reforma, que deverá ser concluída no primeiro trimestre. "Essa ainda não é a melhor região do Rio, mas apostamos no potencial futuro", admite Marcelo Scarabotolo, diretor comercial da São Carlos. "Acho que dá para conseguir um aluguel por volta de R$ 100 o metro quadrado."

O valor está próximo da média para edifícios classe A da capital fluminense - hoje, segundo a consultoria Jones Lang La Salle, a média é de R$ 98 por metro quadrado na região. Nos chamados imóveis "AA", geralmente recém-construídos, o aluguel médio custa R$ 115.

A reforma é uma boa opção desde que a estrutura permita atualizações tecnológicas e o imóvel não tenha pendências jurídicas, de acordo com Mariana Hanania, gerente de pesquisa de mercado da consultoria Cushman & Wakefield.

"É comum que prédios antigos tenham diversos proprietários que compraram uma só sala há muitos anos. Isso dificulta fechar o negócio", explica.

Custo-benefício. Em certos edifícios, no entanto, o aluguel pode se equiparar ao dos edifícios "AA", afirma Cláudio Bruni, presidente da BR Properties. Depois de comprar a antiga sede da TV Manchete, no Rio, a companhia investiu R$ 80 milhões na reforma do prédio construído na década de 60 e projetado pelo arquiteto Oscar Niemeyer.

A propriedade atraiu o interesse de grandes companhias como a estatal norueguesa Statoil. A obra, que durou 12 meses, incluiu não apenas a modernização tecnológica e estrutural do edifício, mas também da garagem, que ganhou mais vagas - algo raro no mercado carioca, onde é comum a oferta de escritórios sem espaço para estacionamento.

A localização na zona sul do Rio e a oferta de vagas de garagem fizeram da antiga sede da TV Manchete uma propriedade "quente", de acordo com o presidente da BR Properties.

O valor do aluguel, diz ele, chega a R$ 150 o metro quadrado, o mesmo preço praticado nas duas torres Ventura Corporate, que a empresa comprou, em sociedade com o banco BTG Pactual, por R$ 680 milhões.

"No edifício da Manchete, gastamos 40% do que investiríamos para fazer o mesmo prédio do zero e levamos só 30% do tempo", disse.

Por causa da vantagem econômica, Bruni diz que a empresa está prevendo outras 14 reformas de edifícios no Brasil em 2012, com investimentos de R$ 54 milhões. A empresa aposta nos retrofits também em São Paulo, onde há mais terrenos disponíveis para novos empreendimentos que no Rio.

Na capital paulista, a BR Properties concluiu mês passado uma obra na Avenida Henrique Schaumann, num prédio que já abrigou a sede da Credicard. O projeto, mais modesto, custou R$ 15 milhões e foi realizado aos poucos, com o edifício ocupado e o funcionamento normal das empresas lá instaladas.

Os edifícios reformados também podem ser uma opção para empresas de grande porte que ainda dão os primeiros passos no mercado brasileiro. No Rio de Janeiro, por exemplo, empresas que chegam para participar do "boom" do setor de óleo e gás buscam construções de alto padrão, mas não têm o número de funcionários suficiente para justificar a despesa com o aluguel em um imóvel de altíssimo padrão, que não costuma oferecer espaços inferiores a mil metros quadrados.

Século 19. Foi pensando nesse nicho que o investidor Gustavo Felizzola desenvolveu, com outros dois sócios, a Landmark. O primeiro projeto da empresa vai adaptar uma vila de casas construídas no século 19, no centro do Rio, para fins corporativos.

"A ideia é atender a empresas que buscam escritórios com 300 a 400 metros quadrados de área", explica Fellizola, que passou os últimos 18 meses acertando a aprovação do projeto, que envolverá mudanças na estrutura dos edifícios, mas vai respeitar as fachadas originais, que serão restauradas.

O investimento total na reforma da vila será de R$ 30 milhões (o empresário não revela o quanto pagou pelos imóveis). Felizzola espera que os 6 mil metros quadrados de área sejam locados acima de R$ 100 cada, a partir de meados de 2013. "Estamos perto do metrô e, ao contrário do que ocorre na maior parte do centro do Rio, nosso projeto inclui vagas de garagem."

Fernando Schelle

Fonte:www.estadao.com.br/noticias/impresso,a-onda-do-retrofit-no-mercado-de-escritorios-,823118,0.htm

Falta o Estado fazer a sua parte, mas a lei das rendas não podia ficar como estava

Daniel Oliveira (www.expresso.pt)
10:06 Sexta feira, 30 de dezembro de 2011

A lei das rendas tinha de mudar. Apesar de, ao contrário do que se diz, elas já não estarem congeladas há muito e de, do meu ponto de vista, a tendencial liberalização de preços não ser a melhor solução.

O mercado de arrendamento está há muito doente. E, como resultado dessa doença, temos a expulsão dos jovens dos centros da cidade, excesso de endividamento para a compra de casa (com efeitos letais para a nossa economia) e situações de injustiça gritante. O pecado veio de longe. E depois de décadas de congelamento das rendas - uma medida do Estado Novo para garantir salários baixos que a democracia nunca conseguiu resolver - não é fácil mudar as coisas sem riscos sociais graves.

O Estado podia ter começado por tomar algumas decisões prévias.

A primeira: colocar no mercado de arrendamento milhares de fogos que são propriedade sua, sobretudo na capital, que tivessem um efeito nos preços exorbitantes que são praticados nos novos arrendamentos.

A segunda: reabilitar os centros urbanos, o que, para além de ser um excelente instrumento para a dinamização da economia (volto a repetir que o papel do Estado, em tempo de crise, é o oposto do que tem tido), valorizaria os centros das cidades.

A terceira: penalizar fortemente, através do IMI, os proprietários de fogos devolutos. Quem não tem capacidade financeira para manter um imóvel em condições para o arrendar ou para o ocupar tem de o vender a quem o pode fazer. Quem faz especulação imobiliária com prejuízo para o resto da sociedade tem de pagar caro por isso. Em várias cidades da Europa e dos EUA os impostos sobre fogos devolutos são de tal forma penalizadores que ninguém se dá ao luxo de ter uma casa vazia. Há cerca de 700 mil fogos devolutos no País. E este é também um factor decisivo na distorção do mercado de arrendamento.

A quarta: criar, em grande empreendimentos, uma percentagem de casas a rendas controladas. A solução é conhecida e permite uma regulação moderada por parte do Estado. Por fim, tenho muitas dúvidas se um momento de crise profunda será o melhor para mudar a lei das rendas.

A lei das rendas é complexa e as propostas estão ainda frescas. Por isso, é arriscado dar opiniões definitivas sobre elas. Ficam as ideias gerais, sujeitas a correção futura.

Parece-me correto que agilize o despejo quando há incumprimento prolongado (cinco rendas sucessivas ou intervaladas no espaço de um ano parece-me demasiado, tendo em conta os problemas sociais que vivemos), mas que este não seja automático. Sem alguma segurança os senhorios ou não põem fogos no mercado ou só os arrendam a quem dê garantias à cabeça. Resultado: os mais pobres, mesmo que cumpridores, têm dificuldades acrescidas em arrendar. Parece-me inteligente que a indeminização por despejo resulte de uma média entre a proposta do senhorio e do inquilino para a atualização. Isto obriga o primeiro a não fazer uma proposta demasiado alta e o segundo a não fazer uma proposta demasiado baixa. Despejos arbitrários e de borla, como, na prática, queria a Associação dos Proprietários, seriam um convite à arbitrariedade. Deixar tudo entregue a anos de luta jurídica, com demoras que levam um senhorio que cumpra as suas obrigações e não sejam rico à penúria, parece-me um convite à irresponsabilidade. Inquilinos e senhorios são cidadãos.

Parece-me acertado que se criem limites à atualização tendo em conta os rendimentos das famílias (10% de taxa de esforço para famílias que recebam até 500 euros, 25% por cento para famílias que recebam entre os 2.000 mil e os 2.500 euros). Só não percebo porque não se definem limites para escalões um pouco acima disto, que dariam, ainda assim, rendas bem decentes.

Parece-me justo que estas regras sejam diferentes para inquilinos com mais de 65 anos ou portadores de deficiência. Parece-me errado que obras de fundo resultem numa atualização automática. Fazer obras é uma obrigação do senhorio.

Preferia uma solução que passasse pela tabelação de preços - que existe em vários países europeus - e não pela liberalização do mercado. Recordo que temos vários mercados fortemente regulados. O das rendas deveria ser um deles. O que não significa nem pode significar que os senhorios sejam quem garante - com prejuízo seu ou com uma degradação do edificado - um direito que cabe ao Estado garantir. Entre a lei que temos e a liberalização há um mundo de possibilidades que não foram exploradas. Nem a habitação pode ser tratada como um qualquer outro bem e serviço (é um direito), nem os senhorios são o garante do Estado Social. E muito menos, como acontece em várias zonas urbanas mais envelhecidas, podem ser os jovens arrendatários a pagar por todos os inquilinos. Porque o resultado é a opção pela compra. E ela endivida os jovens e o País.

Não conhecemos a lei e ainda podemos ter muitas surpresas. Fico à espera dos pormenores para ter uma opinião definitiva. Mas confesso que esperava pior. Ela vai no sentido liberalizador e não encontro soluções por parte do Estado para, nos casos que acabem mal (e muitos, tendo em conta a crise social a que assistimos, vão acabar mal), garantir o direito à habitação. Não houve a coragem para o Estado fazer a sua parte para influenciar o mercado e para garantir o óbvio: que as rendas sejam mais baixas que a prestação que pagamos ao banco quando somos proprietários de uma casa. Mas também não alinho com quem acha que a lei das rendas podia continuar como estava. O preço social que temos pago por ela é demasiado alto para assobiar para o ar.

http://aeiou.expresso.pt/falta-o-estado-fazer-a-sua-parte-mas-a-lei-das-rendas-nao-podia-ficar-como-estava=f697101