‘Operação plástica’ para ganhar mercado

Modernização e reformas em imóveis situados em áreas cobiçadas da cidade podem ser bom negócio para quem faz e para quem compra

07 de fevereiro de 2011 9h 37
Lilian Primi, de O Estado de S.Paulo

SÃO PAULO - A escassez de terrenos na cidade e a consequente alta nos preços ocorrida nos últimos cinco anos viabilizou o retrofit voltado para a produção de moradias. Eles ocorrem em regiões onde não existem mais terrenos livres - como no Centro e nos Jardins - e atendem a consumidores de todas as faixas. Há desde apartamentos a partir de R$ 119 mil (quarto e sala com sacada) até unidades raras de altíssimo padrão, localizados nos Jardins e a preços que podem chegar a R$ 20 milhões.

"É a tendência do momento e vai criar na cidade um círculo virtuoso", afirma o vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes, ele próprio um defensor do conceito. Além de atender a uma demanda reprimida, esse movimento ajuda a recuperar áreas degradas. "Cada prédio recuperado tem influência positiva no entorno", diz o sócio-diretor da Requadra, Marcos França.

A construtora investe em lançamentos no centro há 12 anos e acredita que a requalificação vai, rapidamente, se tornar a única alternativa de criação de novas moradias no Centro. "Não existem terrenos vazios. Os que existem são imóveis antigos com algum tipo de nó e mesmo estes, estão no fim", garante.

A reforma ganha importância em uma cidade paralisada por congestionamentos. "As pessoas procuram reduzir o tempo de deslocamento e o retrofit viabiliza esse desejo", afirma Rogério Calil Haddad Atala, da W Zarzur, construtora que atua há mais de 60 anos na cidade e fez seu primeiro retrofit em 1988.

História. Invariavelmente, os imóveis que se prestam à requalificação carregam histórias interessantes. Bernardes conta que transformou o Hotel Samambaia, na Rua Sete de Abril, a uma quadra da Praça da República.

"Os quartos tinham mais de 70 metros quadrados. Transformamos em apartamentos de quarto e sala e instalamos academia de ginástica, sauna e lavanderia coletiva no subsolo. No primeiro andar, onde funcionava o restaurante, fizemos um espaço gourmet com mesa para 15 lugares. Também criamos salas de reunião, central de comunicação e ambiente wireless", conta.

Uma curiosidade: o hotel teria hospedado o guerrilheiro Che Guevara durante sua passagem pela cidade a caminho da morte, na Bolívia. Outro empreendimento de Bernardes envolve um prédio da família Rizkalla, na esquina da Avenida São João com a Rua General Salgado. O patriarca construiu duas torres - os edifícios Rosemeire e Maria Teresa - para garantir renda vitalícia, por meio de aluguel, para as duas filhas, que dão nome aos prédios. "Ele incluiu uma cláusula de inalienabilidade e outra de incomunicabilidade, impedindo que os imóveis passassem para os maridos e fossem vendidos antes de atingirem determinada idade, um recurso comum antigamente e que causava a deterioração de muitos imóveis", conta. Os contratos de aluguel ficaram defasados e as herdeiras não conseguiram retomar os imóveis. "Quando pudemos comprar, estavam muito deteriorados", diz.

Outro caso é o Edifício Concórdia, na Avenida Ipiranga, 1.248. Era um prédio de escritório dos anos 1950 que foi transformado em 2008 em moradias por Pierre e Marina Mermelstein.

Preço. Bernardes conta que no caso do Samambaia, comercializado há quatro anos, teve dificuldade para vender as unidades a R$ 80 mil. Hoje, segundo o sócio da empresa Centro Vivo, Henrique Staszewski, não há nada abaixo de R$ 150 mil na área. "Tem um na Rua do Boticário, há duas quadras da Praça da República, que começou a ser vendido por R$ 130 mil e hoje custa R$ 170 mil."

A Centro Vivo foi fundada em 1997 pelo pai de Staszewski, um alemão que se instalou na Bela Vista. "Aprendi o negócio com ele, que desde então compra prédios de um único proprietário, reforma e vende a preços 20% abaixo do mercado", conta. A construtora já requalificou 30 prédios no Centro, entre eles um projetado por Caio Bratke, na Rua Avanhandava. "Os imóveis são grandes, têm pé direito alto e janelões que garantem boa iluminação natural."

O fato de vender a preços abaixo do mercado atrai investidores, que provocam alta ainda maior. "Há dois meses finalizamos a venda de um empreendimento na Rua Frei Caneca, com apartamentos de 102 a 130 m² de área útil, vendidos por R$ 280 mil a R$ 320 mil. Hoje, vários estão sendo revendidos a pouco menos de R$ 400 mil", conta.

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,operacao-plastica-para-ganhar-mercado,53965,0.htm

'Retrofit' muda cara de prédios da Paulista

Cinquentões trocam pastilhas e granito por placas metálicas e vidros espelhados
12 de fevereiro de 2012 3h 03
CAIO DO VALLE, JORNAL DA TARDE - O Estado de S.Paulo

A Avenida Paulista passa por uma cirurgia plástica. No lugar de bisturis, andaimes e tapumes. Revestimentos de fachada são trocados por materiais novos. O alvo da transformação são antigos prédios, alguns erguidos há 50 anos. O objetivo é adaptá-los aos tempos modernos, aumentar seu valor e deixá-los sustentáveis. Mas há quem critique essas mudanças.

A transformação pode ser observada em cinco edifícios. Em parte deles, a nova aparência significa vidros espelhados. Placas metálicas também estão no topo das preferências. São esses elementos que têm sido usados para encobrir as feições originais das construções feitas com pastilhas, granito e cerâmica.

Na esquina com a Alameda Campinas, o Edifício Numa de Oliveira, inaugurado nos anos 1960, simboliza a tendência. Quase toda a fachada da torre de escritórios foi renovada, em processo iniciado em 2010. A cor creme foi trocada por cinza-azulado. Segundo a gerente administrativa do condomínio, Sonia Dutra, de 45 anos, também foram criadas regras para padronizar o visual das janelas. "Não se pode mais pôr qualquer proteção interna nos vidros novos." Ela diz que, desde o início das intervenções, o preço do metro quadrado no edifício subiu de R$ 7 mil para R$ 10 mil.

Outro prédio que ganhou vidros modernos é o Bela Paulista, na esquina com a Rua Bela Cintra. De 1968, era conhecido como Horácio Lafer até dois anos atrás. Um retrofit - ou repaginação de prédios - feito pela empresa VBI Real Estate, que comprou o imóvel em 2008, mudou sua cara. A obra terminou no fim de 2010. Os vidros escuros foram trocados por refletivos.

A empresa é a mesma que reformou o prédio Paulista 1.100, instalando vidros espelhados na construção de 1974. A reforma acabou há cerca de um ano.

Mas não só as torres comerciais passam por alterações. O prédio do Sesc Paulista - fechado para reforma até o fim do ano que vem - passa por uma transformação radical na fachada. O antigo residencial Dumont-Adams, ao lado do Masp, se prepara para virar um anexo do museu (leia mais ao lado).

História. As opiniões de quem anda pela avenida sobre as mudanças nos prédios são divergentes. Para alguns, representam progresso. "Alguns prédios eram bem feios", afirma o auxiliar de escritório Rodrigo Pereira, de 22 anos. A economista Eunice Lopes Iglesias, de 52, prefere fachadas originais. "Gosto do que é mais tradicional, do que ajuda a contar a história." Para ela, São Paulo tem poucos prédios antigos. "Com a modernização das fachadas, elas terminam ficando padronizadas."

Professor da Universidade de São Paulo, o urbanista José Eduardo de Assis Lefèvre concorda. Ele diz que essas reformas nem sempre trazem bons resultados. "A arquitetura tem a ver com o momento da construção. Não se trata de moda."

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,retrofit--muda-cara-de-predios-da-paulista-,834641,0.htm

Vistorias nos prédios

O Estado de S.Paulo
12 de fevereiro de 2012 3h 08

É natural que a população se assuste com os trágicos desabamentos de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, com 18 mortos, e a queda de 13 lajes de um prédio em São Bernardo do Campo, que matou duas pessoas. Como milhões de brasileiros residem ou trabalham em prédios, aumenta a preocupação sobre sua segurança. Contudo, há uma grande distância entre essa compreensível apreensão e a obrigatoriedade de vistorias e elaboração de laudos técnicos de engenheiros, de cinco em cinco anos, em todos os edifícios de mais de 500 metros quadrados, à custa dos proprietários ou condôminos, como propõe agora o prefeito de São Paulo, Gilberto Kassab.

Essa decisão, tomada antes mesmo que sejam tecnicamente determinadas as causas reais dos dois acidentes, não representa garantia alguma de que desabamentos deixariam de acontecer esporadicamente. É claro que medidas de prevenção podem e devem ser tomadas, mas a partir da noção de que os acidentes do Rio e de São Bernardo não ocorreram necessariamente por falhas estruturais, mas, mais provavelmente, por causa de reformas clandestinas ou mal executadas. Em outras palavras, não se justifica nesta altura uma nova certificação, gerando mais burocracia e aumentando os encargos sobre imóveis, sob o pretexto de livrar a população do risco de eventuais desastres.

Convém lembrar que o prefeito havia vetado em 2009 projeto de autoria do vereador Domingos Dissei (PSD) - que previa laudo técnico obrigatório -, sob o argumento de que interferiria com as atividades e competências do Departamento de Controle e Uso de Imóveis (Contru), órgão encarregado de zelar pela segurança dos edifícios. Com amplas atribuições, o Contru deve realizar análises de projetos que necessitem de adaptação, edificações novas, equipamentos de armazenamento de produtos combustíveis, emitir licenças para instalar elevadores, escadas rolantes, etc., podendo interditar obras suspeitas de irregularidades. O órgão dispõe até de um Disque Denúncia, para receber queixas, inclusive as relacionadas a possíveis danos a imóveis, provocados por construções nas vizinhanças, que o órgão tem por obrigação verificar.

O impensado recuo do prefeito Kassab poderia levar a população a crer que o poder público municipal reconhece que o Contru não está à altura de suas atribuições ou é ineficiente. Outras grandes cidades do mundo têm sistemas de checagem periódicas de prédios, mas isso é feito por órgãos técnicos municipais ou regionais, estando o custo embutido nos impostos cobrados. Aparentemente, a Prefeitura considera que o IPTU e outras receitas tributárias são insuficientes para pagar o serviço de fiscalização e que pode transferir esse custo para os proprietários e condôminos - sem, é claro, abatê-lo dos impostos. Afinal, para que servirá o Contru?

Com a ressurreição do projeto vetado, que a Prefeitura deseja que entre em vigor em 30 dias, os proprietários terão 365 dias para obter o laudo feito por engenheiro qualificado, que deve ser exibido em lugar bem visível nos prédios. Segundo os especialistas, essa certificação pode custar de R$ 5 mil a R$ 15 mil, a depender do porte da edificação. Não admira, portanto, que entidades ligadas à engenharia elogiem a medida, havendo até quem proponha que a vistoria seja feita a cada dois anos, em vez de cinco. Há dúvidas se haverá engenheiros em número suficiente para atender a tantos pedidos - o que, naturalmente, se refletiria sobre o preço cobrado e a qualidade da inspeção. Como advertiu Flávia Z. A. Pujadas, diretora do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, se a perícia for realizada por profissionais não capacitados, corre-se o risco de surgir uma "indústria de laudos". Mas essa indústria já não teria sido criada pela tal lei?

O interesse público seria melhor servido se, em vez de exigir custosos laudos ou vistorias, a Prefeitura se empenhasse no cumprimento "mais duro", como disse o prefeito, da legislação sobre reformas em imóveis, que devem contar com licença prévia do poder municipal.

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,vistorias-nos-predios-,834775,0.htm

European Construction Market: Further decline in 2012

9th November, 2011
72nd EUROCONSTRUCT Conference in Paris, France


European Construction Market: Further decline in 2012

EUROCONSTRUCT forecasts were revised downwards in course of the current debt crises.

Recovery delayed by a year
The sovereign debt crises prompted most Euroconstruct members to revise their forecasts downwards after the Helsinki conference (June 2011). One of the main reasons was the less favourable macroeconomic framework: whereas economic growth of 1.9% (GDP by volume) had been anticipated in June for the Euroconstruct zone in 2012 and 2013, it is now projected at no more than 1.1% in 2012 and 1.7% in 2013.

The economic growth outlook for 2012 has clearly worsened, due to the dramatic tightening of budgetary policies and the plunge in confidence. European economic activity should nevertheless benefit in the short term from strong and sustained growth in the emerging economies, as well as low interest rates (at least in some countries). In the medium term (from 2013), growth is expected to accelerate in most countries when the imbalances have been corrected.

There will, however, be substantial divergence in the growth rates of individual European countries due to the variation in their specific circumstances. The Euroconstruct area comprises the following four zones:

Peripheral countries 'in difficulty' (notably Ireland and Portugal): these countries are suffering from high debt levels, obliging them to implement drastic economic and fiscal policies. Portugal is experiencing true recession and will for some time, with GDP contraction of around 1.2% on average in the period 2011-2013, according to our country experts.

A 'rainbow' zone, including Spain and Italy: in these two countries, budgetary austerity and high unemployment will continue to inhibit activity. Their respective growth rates are expected to return to around 0.3% and 1% on average by 2013, before rebounding in 2014.

The heart of Europe and the Nordic countries, which do not constitute a homogenous block (some are more vulnerable than others), but whose growth rates will only pause in 2012 before stepping up again from 2013.

The central European countries, such as the Czech Republic, Hungary, Poland and Slovakia: their growth rate is likely to slow in 2012 due to stalling growth in the European countries, their main trading partners. From 2013 onwards, their GDP growth is expected to rebound, settling at a range of 2-3.9%, on the back of domestic demand sustained by a robust credit market and a recovery in external trade.

A direct consequence of this revision of macroeconomic forecasts is reduced construction output forecasts. The 2011 estimate is almost unchanged (at -0.6% by volume, from -0.4%), mainly due to a good first quarter that will offset the decline expected in many countries towards the end of the year, in response to the events of the summer. But these events will hit construction hardest in 2012: the forecast has moved slightly into negative territory in the new market trend scenario (-0.3% from +1.3%). Construction output in the Euroconstruct zone will thus reach its lowest point in 2012, since the 2013 forecast has been cut by only half a point and remains positive (+1.8%).

The biggest downward revisions primarily concern civil engineering, followed by non-residential (public) buildings: these two segments are particularly vulnerable to the budgetary austerity plans put in place by the countries most exposed to the debt crisis.

Construction will not return to the level of the early 2000s until 2014 In 2012, the European construction market will therefore continue to register negative growth in an unfavourable macroeconomic climate (GDP growth of less than 2% by volume), a situation similar to that of 2011. In 2013 and 2014, however, construction growth will outstrip GDP growth, although the gap will be very narrow. Such a situation would allow for a return to the usual pattern of the construction cycle, i.e.:

more pronounced broadening than the macroeconomic cycle (GDP) due to the close link between construction and investment (Gross Fixed Capital Formation)

a lag behind the macroeconomic cycle particularly marked in the current period.
Growth in construction in 2013 and 2014 will not be nearly enough for a return to the levels seen just before the crisis, since cumulative growth of about 4% by volume between 2012 and 2014 will be very small by comparison with the cumulative decline of around 17% between 2008 and 2012. At end- 2014, total output is expected to just reach the level of the early 2000s (at 2010 prices).

Relative stability of renovation and maintenance limits the negative impact of new building

This is especially true for new building output, which has declined very sharply, for non-residential construction since 2007 and for residential construction since 2008, reflecting a drop in solvent demand and excess vacant stocks, resulting from late adjustment of supply to demand.

Civil engineering declined to a lesser extent during the crisis, due to greater support from the public sector (stimulus plans) and the absence of speculative phenomena on this market.
By contrast, the building renovation and maintenance market has had a very pronounced regulating effect on the overall construction market, with a cumulative decrease of only about 10% during the crisis, and is expected to return to its record level of 2008-2009 from 2014.

EUROCONSTRUCT Paris 2011, special topic
The afternoon session of the Paris Euroconstruct Conference, led by BIPE, has looked at Energy Efficiency Improvement in existing buildings in Europe. As a key market for helping the European Union meet its targets in terms of energy independence and reducing greenhouse gas emissions, it represents an excellent opportunity for all firms involved in the building industry. Four key figures have discussed their analyses of its diversity and the conditions which need to be met in order for it to develop: Philippe Pelletier (Grenelle Building Plan), Frank Heidrich (Building Energy Climate Plan - Germany), Roger Maquaire (Saint-Gobain) and Bruno Marotte (Bouygues Bâtiment).

If you have any specific questions regarding the Paris conference please contact
Mr. Michel Vivinis
Organisator of the 72nd EUROCONSTRUCT Conference

E-mail: France@euroconstruct.org
Phone: + 33 (0)1 70 37 23 23

The results of the recent EUROCONSTRUCT Conference are available now!
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Afinal a habitação ainda interessa, e muito! Sobre uma nova Habitação de Interesse Social e uma cidade reabilitada e mais habitada (I)

Domingo, Janeiro 29, 2012
Infohabitar, Ano VIII, n.º 379

António Baptista Coelho

Este artigo pretende ser o primeiro de uma pequena série em que se irá discutir sobre o que pode e deve ser a nova "habitação de interesse social" que é ainda necessária em Portugal, a sua articulação com o binómio do construir novo e/ou reabilitar e, ainda, naturalmente, o sentido de habitar, em geral, e de reabilitar e melhor habitar a cidade, que está subjacente nessas opções.

Mas em primeiro lugar uma confissão, que tem a ver com a minha surpresa quando na edição de 19 de Janeiro do jornal Público (pg. 2), num artigo de fundo da jornalista São José Almeida, referido ao estudo "A Qualidade da Democracia em Portugal: a Perspectiva dos Cidadãos", realizado por António Costa Pinto, Pedro Magalhães, Luís de Sousa e Ekaterina Gorbunova, é sublinhado, entre outros aspectos, que 55% dos inquiridos (num amplo universo de inquirição), consideram que "a Habitação", em termos de "Garantia dos direitos sociais", está, em Portugal, "pouco ou nada garantida"; e salienta-se que entre os quatro "direitos sociais" que terão sido considerados no estudo - Educação, Saúde, Segurança Social e Habitação -, a Habitação é considerada por maior número de inquiridos como direito social "Pouco ou nada garantido", mas também aquele que é considerado por menos pessoas como "Totalmente ou muito garantido".

A surpresa que aqui refiro não tem a ver com qualquer ideia que tivesse, quer sobre a menor importância do "direito social" a uma habitação e a um habitar que além de adequado, seja efectivamente qualificado e possa apoiar activamente na qualidade de vida de cada um e de cada família e na qualidade de vida de uma cidade bem habitada, quer sobre o muito que considero haver ainda a fazer, entre nós, seja nos direitos básicos habitacionais, seja sobre as fundamentais exigências de um habitar minimamente adequado e completo; a surpresa tem a ver com a discrepância entre estes resultados e a quase ausência de uma política habitacional que tem marcado a realidade portuguesa desde há anos, uma situação provavelmente marcada pela dificuldade de financiamentos comunitários nestas áreas, mas uma situação que não se pode manter, pois afecta necessidades habitacionais básicas, o bem-estar de muitos cidadãos, e a saúde urbana de muitas cidades e povoações.

Uma questão básica em tudo isto tem a ver com o sentido de "habitação" que devemos privilegiar, considerando o como se pode e deve habitar e tendo em conta as actuais e vitais exigências de uma cidade mais "económica", menos gastadora de recursos naturais não renováveis e mais humana nos seus quadros de vida diária.

Uma outra questão tem a ver com o sentido de "Habitação de Interesse Social" (HIS), que poderia constituir um serviço habitacional universalmente disponibilizado pelo Estado, embora considerando as especificidades regionais e locais, capaz de dar resposta a um leque amplo de carências, necessidades de apoios e desejos habitacionais, embora, naturalmente, no respeito de uma gradação de prioridades de resposta consoante os níveis de necessidades e de carências, e sempre numa perspectiva em que cada um tivesse de comparticipar consoante as suas disponibilidades em termos de bens e de rendimentos.

Ainda uma outra questão essencial e que cruza e determina as referidas é a constante e crítica falta de meios financeiros estatais para avançar com intervenções de HIS; e aqui talvez o mercado pudesse ajudar se houvesse uma alteração radical do paradigma que estrutura a HIS, considerando o que foi acima referido e o que em seguida será apontado, num sentido que iria sendo gradualmente muito marcado por um serviço de habitar (habitacional e urbano) que fosse dando resposta às muitas carências, e mais do que isso aos inúmeros "gostos" de habitar, numa perspectiva de serviço socialmente equitativo, que pudesse ser dinamizado pelas pessoas mudando de habitação consoante as suas necessidades e possibilidades, e que iria proporcionar, em cada intervenção, a essencial mixidade sociocultural que é provavelmente o principal factor de êxito, a curto e médio prazos, de cada intervenção residencial e urbana.

Recentrando-nos na situação actual, marcada por carências habitacionais objectivas, mas também por "bairros sociais" que exigem urgente intervenção, importa sublinhar que há problemas que podem ser oportunidades, como zonas urbanas envelhecidas e zonas de habitação de interesse social, que estão social e fisicamente deprimidas, mas que podem ser, simultaneamente: (i) regeneradas no seu quadro físico, funcional e de qualidade urbana preexistente e de sinal negativo, considerando-se, naturalmente, o sítio e as suas ligações citadinas e paisagísticas; (ii) alteradas e melhoradas em termos de um claro desenvolvimento de uma mixidade sociocultural vitalizadora e durável; (iii) e estratégica e pontualmente preenchidas e eventualmente "substituídas" (o que implicará intervenções pontuais de reconversão ou mesmo demolição) por novos ou renovados edifícios, equipamentos e espaços públicos, numa perspectiva que sirva os dois aspectos anteriores e que garanta sustentabilidade financeira imediata e a prazo da respectiva operação.

A síntese que acabou de ser apontada em termos dos caminhos práticos que parece interessar privilegiar num combate viável às carências pessoais e citadinas associadas ao habitar, deverá ter em conta um amplo leque de aspectos que iremos identificando, um após outro, e que registamos em seguida numa perspectiva dinâmica, que será revisitada, gradualmente completada e talvez pontualmente ilustrada, com base em em casos práticos de referência, em outros artigos desta série.

Há que actualizar, discutir e interiorizar urgentemente o que se deve entender por HIS, seja em termos dos seus elementos constituintes e de relação (que ultrapassam muito o simples espaço doméstico), seja em termos dos respectivos grupos-alvo, que continuam a ser os mesmos que eram, mas que hoje integram outras tipologias de habitantes, seja em termos do(s) serviço(s) que a HIS deve proporcionar aos seus habitantes, às comunidades em que se integra e à própria sociedade; e atente-se que todos estes aspectos são essenciais, oportunos e de enorme utilidade para a própria viabilidade da nova HIS, e por isso devem merecer posterior esclarecimento.

Há que identificar e interiorizar as carências e as disponibilidades existentes em termos de HIS, considerando todos os aspectos sociais, urbanos, financeiros e institucionais de cada quadro local e as respectivas disponibilidades para a acção em termos municipais, de empresas privadas e de cooperativas de habitação económica.

Há que registar e tirar conclusões sobre o que foi feito em termos de HIS e/ou de intervenção urbana, e nesta perspectiva o desenvolvimento de análises multidicisciplinares com expressivo sentido prático e ligado à desejável identificação de caminhos de intervenção, poderá ser uma ferramenta de grande utilidade, desde que aplicada em conjuntos bem apurados, porque com problemas específicos e/ou com determinadas características físicas e sociais.

Há que transformar em "excepção", quase impossível de voltar a ocorrer, a antiga regra de defeitos na HIS - desintegração urbanística, conjuntos massivos, tipologias inadequadas, repetição sem sentido de projectos-tipo sem qualidade, estigmatização de HIS e má qualidade arquitectónica e construtiva - e há que promover a "regra" os respectivos casos de referência muito positivos, mas para tal há que revisitar estes prováveis e supostos casos de referência e há que identificar os aspectos que melhor definem os velhos defeitos - o que será simples -, e as qualidades desejadas, designadamente, em termos de boa Arquitectura e boa construção - o que será mais trabalhoso mas que encontra excelentes referências práticas nos bons exemplos do passado e designadamente do passado recente.

Há que aliar, definitiva e sistematicamente, reabilitação urbana e construção nova, sob o desígnio de se fazer e refazer uma cidade mais humana, funcional e paisagisticamente estimulante, considerando, aqui, o papel-chave da HIS como ferramenta de mixidade essencial para um espaço urbano mais vivo e durável.
Há que alocar os escassos fundos públicos do apoio do Estado na áreas da HIS e da reabilitação urbana, a operações que tenham múltiplas vantagens sociais e urbanas, tal como se tem estado a referir e que, preferencialmente, as aliem a operações financeiramente equilibradas e ciclicamente geradoras de meios financeiros reaplicáveis em outras operações com idêntico perfil.
Há que associar o melhor leque de parceiros que seja possível em cada operação de modo a obterem-se as mais diversas sinergias, alianças e poupanças. E aqui, uma gestão cooperativa local, próxima e efectiva será estratégica e terá, sem dúvida, grande utilidade, pois as cooperativas de habitação económica têm conhecimentos e capacidades específicas tanto na programação habitacional e urbana, como no enquadramento da pré-ocupação habitacional e naturalmente na gestão corrente, física, funcional e social, da pós-ocupação; tratando-se, assim, estas matérias com salutar e eficaz autonomização de processos e numa essencial perspectiva de gestão local de proximidade.

Há que tentar por todos os meios legítimos transformar os problemas urbanos em vantagens urbanas, transformar ausências de cidade em pequenos pólos citadinos "únicos", porque bem caracterizados e vantajosos para quem lá vive e lá passa, transformar espaços "urbanos" desagradáveis em novas presenças urbanas estimulantes, e transformar zonas citadinas marcadas por um negativo historial em novas oportunidades urbanas, atraentes e mesmo cobiçadas. E não tenhamos dúvidas que há capacidade instalada nos nossos projectistas e gestores para o fazer, embora tenha de haver, da parte do interesse público, o devido e sabedor cuidado para só aceitar e apoiar as melhores e as mais adequadas concepções e soluções, também porque os fundos públicos têm e terão de ter sempre uma utilidade maximizada.

Há que adequar, o melhor possível, o que se disponibiliza em termos de tipologias, dos tipos de habitações, aos tipos de edifícios, aos tipos de espaços urbanos e aos tipos de localizações, adequando esta oferta ao que é mais desejado, objectiva ou até subjectivamente, pelos habitantes, levando-os a terem grande gosto pelos espaços onde irão potencialmente habitar.

Numa idêntica perspectiva de harmonização da oferta à procura há que desenvolver soluções financeiras e de gestão, que assegurem o mais possível a viabilidade socioeconómica das operações, considerando-se objectivamente a situação financeira dos carenciados, aplicando-se as metodologias mais adequadas, por exemplo em termos de arrendamento e eventualmente outras "mistas" de venda e de arrendamento, mas procurando sempre salvaguardar a máxima rotação e utilidade social daquelas habitações que foram mais apoiadas pelo Estado.

Há que alargar e actualizar o sentido de carenciado em termos do "habitar a cidade", pois é essencial que ele seja o mais abrangente possível, tanto por haver hoje em dia uma carência habitacional "corrente" que estará actualmente em crescimento - face a todos os problemas que hoje em dia se vivem -, como porque outros grupos sociais diversificados têm também, hoje em dia, carências efectivas em termos de um habitar adequado e que os apoie verdadeiramente na sua vivência diária - da habitação, à vizinhança e à cidade.
Há que considerar, ainda, que esta perspectiva, hoje essencial, de um alargado grupo de pessoas poderem/deverem poder ter apoios do Estado em termos habitacionais e do habitar é uma situação, ou um problema, que constitui simultaneamente uma vantagem potencial importante em termos do desenvolvimento de uma mixidade social activa que é vital para o sucesso das operações; e pensa-se aqui num amplo leque de soluções de habitar específicas, por exemplo, para idosos, para jovens sós, para casais, para pessoas que precisem de apoios diversos, para formas de habitar específicas, para soluções integradas de habitação e equipamentos sociais e/ou serviços vários, etc.

Há ainda que ter em conta que a melhor maneira de velar pelo bom futuro das intervenções de HIS - sempre numa perspectiva de construção nova e/ou reabilitação - é considerá-las como podendo servir um muito amplo leque de habitantes, que poderão ser ou não socialmente carenciados - e portanto tendo direito ou não a apoios específicos (apoio à pessoa e não "à pedra"), situação que resultará em meios habitacionais e urbanos socialmente diversificados, em cada operação, naturalmente dentro de certos limites e correspondendo a distintos esforços em termos de participação pessoal nas respectivas despesas associadas (amortização, renda, condomínio, etc.); e há que ter em conta de forma pormenorizada as despesas associadas e clarificá-las oportunamente de modo a que se minimizem os eventuais e posteriores problemas ligados a esta matéria.

E será fundamental para o referido objectivo de mixidade sociocultural que cada operação com apoio do Estado integre, sempre que possível, intervenções para outros grupos socioculturais e eventualmente com outras finalidades funcionais, de modo a que se possa ir contribuindo para um verdadeiro (re)fazer da cidade e da paisagem na multiplicidade dos seus aspectos sociais, físicos e de actividades, utilizando-se estas possibilidades no apoio activo ao desenvolvimento das intervenções urbanas necessárias em cada zona e no equilíbrio financeiro de cada operação.
Nem tudo isto será questão de projecto de arquitectura, pois muitas destas matérias terão a ver com a gestão urbana e condominial, com um acompanhamento social activo e mesmo, por exemplo, com medidas de segurança pública de proximidade; mas sublinha-se que todas estas matérias têm a ver com olhar-se o território edificado e público numa perspectiva humana, cultural e de estima para com o espaço intervencionado, para com quem o habita e para com a repectiva paisagem urbana e natural. Uma opção que exige meios financeiros, sem dúvida, mas que exige e poderá ter um enorme apuro na pormenorização da aproximação que se faz a cada situação, a cada grupo de habitantes, a cada sítio, numa pormenorização que não tem de ser marcada por um serviço "cego" à situação ali existente, mas que a deve considerar de modo adequado, estimulando-se a respectiva integração urbana na envolvente e na rede de acessibilidades urbanas, e visando-se formas de anular e reduzir problemas locais, criando-se sítios estimulantes onde pessoas gostem de viver e habitar e onde a cidade se cumpra na sua sequência de diversidades.
E fica aqui o registo de que se irá voltar a algumas destas matérias e a outras a elas associadas em futuros artigos desta série editorial intitulada: "Afinal a habitação ainda interessa, e muito! Sobre uma nova Habitação de Interesse Social e uma cidade reabilitada e mais habitada".

Notas editoriais:

(i) A edição dos artigos no âmbito do blogger exige um conjunto de procedimentos que tornam difícil a revisão final editorial designadamente em termos de marcações a bold/negrito e em itálico; pelo que eventuais imperfeições editoriais deste tipo são, por regra, da responsabilidade da edição do Infohabitar, pois, designadamente, no caso de artigos longos uma edição mais perfeita exigiria um esforço editorial difícil de garantir considerando o ritmo semanal de edição do Infohabitar.
(ii) Por razões idênticas às que acabaram de ser referidas certas simbologias e certos pormenores editoriais têm de ser simplificados e/ou passados a texto corrido para edição no blogger.
(iii) Embora a edição dos artigos editados no Infohabitar seja ponderada, caso a caso, pelo corpo editorial, no sentido de se tentar assegurar uma linha de edição marcada por um significativo nível técnico, as opiniões expressas nos artigos apenas traduzem o pensamento e as posições individuais dos respectivos autores.
(iv) Para ser possível a edição de imagens no Infohabitar, elas são obrigatoriamente depositadas num programa de imagens - é usado o Photobucket; onde, devido ao grande número de imagens, se torna difícil registar as respectivas autorias. Desta forma salienta-se que, caso se pretenda usar essas imagens, se consultem os artigos do Infohabitar onde, sistematicamente, as respectivas autorias são registadas. Sublinha-se, portanto, que os vários albuns do Photobucket que são geridos pelo editor do Infohabitar constituem bancos de dados do Infohabitar, sendo essas imagens de diversas autorias, apontadas nos artigos do Infohabitar, pelo que deve haver todo o cuidado no seu uso; havendo dúvidas um contacto com o editor será sempre esclarecedor abc@lnec.pt

Infohabitar a Revista do Grupo Habitar

Editor: António Baptista Coelho

Edição de José Baptista Coelho

Lisboa, Encarnação - Olivais Norte

Infohabitar n.º 379, 29 de Janeiro de 2012

http://infohabitar.blogspot.com/