Reabilitação de edifícios habitacionais com valor patrimonial

Reabilitação de edifícios habitacionais com valor patrimonial - A importância da aplicação de uma metodologia de boas práticas de intervenção. O caso da Casa Rodrigues de Matos
Mariana Morgado Pedroso
Domingo, Abril 27, 2008
marianamorgadopedroso@gmail.com

Este artigo defende a importância da aplicação de uma metodologia de boas práticas de intervenção na reabilitação de edifícios com valor patrimonial (1),neste caso ensaiada numa habitação palaciana do século XVIII em Lisboa – a Casa Rodrigues de Matos - e fundamentada pela actual dinâmica registada no mercado residencial indiciando uma procura emergente deste tipo de edifício no mercado imobiliário pelos segmentos mais elevados (Barata Salgueiro, 1997).

Pela Convenção para a Salvaguarda do Património Arquitectónico da Europa (Granada, 1985; art.º11) considera-se que a reposição da eficácia física e funcional de edifícios com valor patrimonial reconhecido, implica a definição de uma metodologia de boas práticas de intervenção. Trata-se de uma estratégia que visa a sistematização e aplicação dos conhecimentos sobre reabilitação, de uma forma eficaz, coerente e justificada focalizada no cumprimento das exigências de compatibilidade, durabilidade, reversibilidade e economia. Simultaneamente permite acautelar situações negligentes de intervenções no património construído, que devem ser tidas em conta em intervenções de reabilitação.

Nestes edifícios o programa decorativo é habitualmente rico, o que justifica a integração no projecto global de reabilitação de um projecto específico de restauro. Elaborado à semelhança do projecto de outras especialidades e designado por projecto de reabilitação com projecto de restauro integrado (2), tal como preconizado pela Carta de Cracóvia (2000; art.7º), que permite acautelar e melhorar a capacidade de resposta a imponderáveis verificados em fase de obra, bastante comuns em intervenções deste tipo.

Este artigo foi organizado em três partes: justificação, metodologia e caso de estudo, onde se aborda de forma sintetizada a temática em questão. De tal decorrem as conclusões, onde se sintetizam os princípios para as boas práticas de reabilitação e o resultado da intervenção no caso de estudo.

JUSTIFICAÇÃO

O estado actual do parque edificado em Lisboa e a actual pressão sobre os edifícios com valor patrimonial por parte do sector imobiliário legitima o ensaio de uma metodologia, que permita a sistematização e aplicação de conhecimentos, de forma eficaz, coerente e justificada de modo a combater o estado de degradação do património construído e a inverter as tendências actuais que privilegiam a construção nova face à reabilitação.

O desenvolvimento urbano da cidade de Lisboa seguiu até hoje um padrão de configuração radio-concêntrica, desenvolvida a partir do seu núcleo tradicional, inicialmente dentro dos limites administrativos do concelho e posteriormente por alastramento à periferia. De acordo com Barata Salgueiro (1997) a actual dinâmica espaço-funcional da cidade é marcada por uma acentuada terciarização do centro da cidade e consequente expulsão da função habitacional das áreas de maior centralidade.

Actualmente verifica-se uma mutação da estrutura metropolitana de Lisboa, associada à perda de importância do centro tradicional histórico e à mudança para uma situação de cidade policêntrica e dispersa pelo território. Segundo Barata Salgueiro (1997), estas novas centralidades surgem ligadas ao aparecimento de centros industriais, parques de escritórios e centros comerciais que crescem na periferia de forma aleatória e fruto da especulação imobiliária. As dinâmicas urbanas contemporâneas evidenciam, contudo uma procura de habitações em áreas centrais das cidades por segmentos da população com maior poder económico, contrariando a tendência ocorrida nas décadas anteriores de preferência por zonas periféricas (3). Esta tendência reflecte-se na procura, por parte do sector imobiliário destinado ao segmento médio-alto, de edifícios com valor patrimonial em zonas centrais para reabilitação.

A habitação em edifícios reabilitados no centro da cidade, enquadra-se no tema central deste estudo, e está relacionada com as crescentes vantagens destas áreas, enquanto lugar de residência devido às condições de centralidade conferidas e facilidade de acesso a serviços variados. Segundo Barata Salgueiro (1997) “A habitação nova ou reabilitada em áreas prestigiadas e revalorizadas da cidade suporta o processo de nobilitação correspondente à revalorização da centralidade para residência de grupos sociais abastados.” Daí o crescente interesse pelas habitações palacianas e aumento da procura e oferta deste género de tipologias residenciais (4).

O processo de mutação da estrutura funcional da cidade de Lisboa reflecte-se no estado de conservação do parque edificado, já que a principal premissa para a manutenção dos edifícios é o seu uso efectivo. Nas últimas décadas a cidade perdeu cerca de 210 mil habitantes, encontrando-se devolutos cerca de 40 mil fogos, i.e. perto de 14% dos 288 431 alojamentos clássicos que compõem o parque habitacional de Lisboa (Censos, 2001). A partir dos Censos de 2001, calcula-se que pelo menos 61% do parque edificado (56 178 edifícios), necessite de reparações. Destes, cerca de 9% necessitam de obras profundas de recuperação, sendo que 5% se encontram num estado próximo da ruína. Os dados disponíveis apontam uma forte relação entre o estado de degradação e a idade dos edifícios. A maioria destes fogos encontra-se localizado no centro histórico da cidade.

Figura 1: Estado de conservação dos edifícios em Lisboa. Fonte: Seixas (2004, pág. 157).

Num estudo desenvolvido em 2004 (Seixas, 2004) sobre o mercado da habitação na área metropolitana de Lisboa, é evidenciada a clara preferência da classe média-alta em habitar as área centrais de Lisboa. Embora o processo de crescimento da cidade tenha levado ao despovoamento da área central da cidade, com acentuada diminuição do número de moradores, é notória a procura de habitação de qualidade nestas área. Torna-se portanto fundamental responder a esta tendência, através da reabilitação informada do parque habitacional antigo (5).


METODOLOGIA

A metodologia de reabilitação proposta foi desenvolvida com base nos estudos de Garcia (Cabrita et al, 1993, pág.130), Paiva et al (2006, pág.295), Cóias (2006, pág.11) e Feilden (2003) e compreende seis fases:
estudos prévios de reconhecimento > análise > diagnóstico > projecto reabilitação > obra e acompanhamento > monitorização, organizadas conforme esquema apresentado na Figura 1:

Figura 2: Esquema proposto para uma metodologia de boas práticas de intervenção.

Defende-se que as boas práticas de intervenção definidas privilegiam as acções das fases de Análise e Diagnóstico. Destinadas a identificar e caracterizar as anomalias e o estado de conservação do edifício, contribuem decisivamente para se atingir a execução adequada dos trabalhos e o controlo dos custos. Na fase de Análise e Levantamentos, faz-se a aproximação ao caso de estudo, relativamente aos aspectos históricos, arquitectónicos, morfológicos e construtivos do edifício, procedendo à caracterização histórica e documental (que inclui a análise à envolvente urbana e origem do edifício e proprietários), caracterização tipo-morfológica e construtiva (que inclui fichas de levantamento dos compartimentos) e levantamento das anomalias.

Figura 3: Exemplo de uma ficha de levantamento dos compartimentos.

Na fase de Diagnóstico far-se-á um relatório sobre o estado geral do edifício, configurando as necessárias recomendações para corrigir as anomalias detectadas. Estas anomalias deverão ser avaliadas em fichas especificas, com distinção de elementos funcionais e estéticos para posterior avaliação.

Na fase de Projecto deve enquadrar-se um projecto de restauro integrado no projecto global de reabilitação, onde se modelam as medidas correctivas recomendadas de forma a adapta-las às exigências do programa do projecto propriamente dito, tendo em conta os aspectos de ordem metodológica e conceptual, de ordem jurídico/administrativos e de ordem económica.

Na fase de Obra e Acompanhamento, a escolha de uma equipa especializada em intervenções no património (quer para a elaboração do projecto, quer para a execução da obra) complementada por uma comissão técnica de acompanhamento, possibilitam a salvaguarda de valores patrimoniais denunciados durante a obra, contribuindo para o sucesso da intervenção.

Por último, após a conclusão da obra, é importante garantir a Monitorização e Manutenção, já que garantindo um bom plano de manutenção, com intervenções cíclicas de inspecção/intervenção, a maioria das degradações mais comuns podem ser evitadas, evitando-se operações de reabilitação profundas ou a perda de património arquitectónico.


CASO DE ESTUDO

A intervenção na Casa Rodrigues de Matos traduz a aplicação dos conceitos propostos. Tratou-se da reabilitação para fins residenciais de uma antiga habitação palaciana, não classificada, cuja morfologia remete para o segundo quartel do século XVIII, embora as suas raízes remontem ao início do século XVII.

A operação de reabilitação desenvolveu-se de forma pouco intrusiva e atenta à salvaguarda das preexistências e à conservação dos valores acumulados ao longo de várias épocas. Permitiu ensaiar as práticas de intervenção previstas na metodologia apresentada demonstrando a sua mais valia. A colaboração entre os vários especialistas e o constante acompanhamento de obra, permitiram reduzir as intervenções ao mínimo e salvaguardar o património arquitectónico presente (6).

O caso de estudo situa-se na Rua de São José (7).Trata-se do troço inicial do antigo Caminho para Benfica, identificado desde o século XVI e que começava nas Portas de Santo Antão da muralha Fernandina, prolongando-se até Carnide. A partir do final do século XIX, após a construção do eixo da Avenida da Liberdade e das Avenidas Novas, a Rua de São José perde a condição de “estrada de saída da cidade” passando a assumir uma dimensão local de suporte ao bairro. O bairro de São José mantém-se até hoje pouco alterado, suportado em ruas estreitas e tortuosas, condicionadas à topografia e cadastro local. A Rua (direita) de São José não é excepção, sendo que o seu traçado não foi alvo de correcção até à actualidade. Os edifícios que a conformam apresentam uso misto – comércio e serviços no piso térreo e habitação nos restantes pisos. O comércio reflecte alguma especialização constituindo um pólo de venda de antiguidades e restauração.

Através da identificação das anomalias e suas causas, caracterização e diagnóstico, foi possível identificar os problemas existentes, e lançar a ponte para as intervenções necessárias.

Figura 4: janelas de ensaio – fundamentais para a identificação do programa decorativo original.

Com um projecto atento possibilitou-se a resolução de problemas físicos, ambientais e espaciais, assim como a introdução de melhorias através da modernização das instalações e equipamentos existentes, sem adulteração dos valores preexistentes e reduzindo as intervenções efectuadas, em conformidade com a Convenção para a Salvaguarda do Património Arquitectónico da Europa (Granada, 1985, art.º11).

O recurso a materiais e técnicas compatíveis com as originais permitiram adaptar o novo ao antigo, respeitando as principais exigências de compatibilidade, durabilidade e reversibilidade que devem ser tidas em conta numa reabilitação.

Figura 5: Durante a obra –as melhores soluções partem da discussão entre vários técnicos-restauradores.

Figura 6: Durante a obra - intervenção de técnicos-restauradores– Sala dos Pássaros.

No que se refere à integração de um projecto especifico de restauro no projecto de reabilitação geral, seguiram-se as recomendações da Carta de Cracóvia (2000, art.7º). Neste edifício, identificaram-se valores estéticos que justificaram a presença de técnicos-restauradores e uma empreitada de restauro integrada na obra geral, nomeadamente na identificação dos conjuntos decorativos dos tectos das salas da frente do andar nobre e da capela em estuque decorativo relevado policromático (atribuídos à Escola de Lisboa (possivelmente de autoria de João Grossi (1718-1781), embora não assinados) (8).


Figura 7: exemplo do antes e do depois, numa sala nobre do edifício – Sala dos Camafeus antes.

Figura 8: exemplo do antes e do depois, numa sala nobre do edifício – Sala dos Camafeus depois.


CONCLUSÕES

Relativamente à metodologia de boas práticas de intervenção apresentada neste artigo, concluiu-se que as acções da fase de análise e diagnóstico, destinadas a identificar e caracterizar as anomalias e o estado de conservação do edifício, contribuem decisivamente para se atingir a execução adequada dos trabalhos, nomeadamente no controlo de custos. Associando ainda, o enquadramento dado por um projecto de restauro, melhora-se a capacidade de responder às situações mais usuais numa obra desta natureza. Assim, numa acção de reabilitação, dever-se-á sempre partir do princípio de que o novo é que se adapta ao antigo, e não o contrário.

Por último, conclui-se que as linhas orientadoras da presente intervenção, deverão ser um exemplo a seguir na reabilitações de edifícios desta natureza, ficando garantida a salvaguarda, para as gerações vindouras, de um edifício com valor patrimonial indiscutível. O critério de preservar o mais possível permitiu reduzir as intervenções ao mínimo. Recorrendo a materiais e técnicas originais (ou compatíveis) foi possível adaptar o novo ao antigo. Identificando as anomalias e suas causas foi possível solucionar os problemas existentes, considerando sempre uma possível reversibilidade futura.

O artigo baseia-se no trabalho desenvolvido em:
PEDROSO, Mariana Morgado, Reabilitação da Casa Rodrigues de Matos. Um ensaio de aplicação de uma metodologia de boas práticas de intervenção, Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em Recuperação e Conservação do Património Construído, IST, UTL, Lisboa, 2007

Notas:
(1) A definição de edifício com valor patrimonial, remete para o conceito de património arquitectónico. Para edifício com valor patrimonial adopta-se a definição apontada na Convenção para a Salvaguarda do Património Arquitectónico (Granada, 1985, art. 1.º) “(…) a expressão ‘património arquitectónico’ é considerada como integrando os seguintes bens imóveis: (…) todas as construções particularmente notáveis pelo seu interesse histórico, arqueológico, artístico, cientifico, social ou técnico, incluindo as instalações ou os elementos decorativos que fazem parte integrante de tais construções; (…)”, reiterando a definição anterior da Carta Europeia do património arquitectónico (1975, ponto 1) onde o conceito de património arquitectónico tinha alargado o seu domínio tradicional, para ser “constituído não só pelos nossos monumentos mais importantes, mas também pelos conjuntos de construções mais modestas das nossas cidades antigas e aldeias tradicionais inseridas nas suas envolventes naturais ou construídas pelo homem.”

(2) Derivado da descrição do ponto 7 da Carta de Cracóvia, “a decoração arquitectónica, as esculturas e os elementos artísticos, que fazem parte integrante do património construído, devem ser preservados mediante um projecto específico vinculado ao projecto geral de restauro.”
(3) A escolha de áreas residenciais destinadas às classes média-alta também está associada ao processo de transformação urbana em curso. De acordo com esta autora (Barata Salgueiro, 1997), está associada ao o desenvolvimento de três produtos distintos, sobretudo a partir do final do século XX: os condomínios fechados, os apartamentos reabilitados no centro da cidade e as moradias unifamiliares na coroa suburbana ou periurbana.

(4) Como por exemplo o Palácio da Flor da Murta (agora Palácio Studio Residence), o Palácio Alagoas, o Palácio da Junqueira, o Palácio do Prior do Crato são todos reabilitações de habitações palacianas para condomínios residenciais de luxo.

(5) Analisando os Censos 2001, dos 288 431 alojamentos clássicos existentes em Lisboa, só 86% se encontravam ocupados, e dos que se encontravam devolutos 67% (26 634) não tinham qualquer tipo de destino previsto, sendo primordial colocá-los no mercado.

(6) A obra esteve a cargo da firma Ludgero de Castro, Lda.

(7) Esta via surge identificada desde o período romano como um eixo de saída da cidade em direcção a Norte.

(8) Tal como refere Silva (2007, pág.50-52) “Como já referimos, existe uma semelhança formal nos vários programas decorativos efectuados por Giovanni Grossi e os membros da sua oficina, analogia que permitiu confirmar algumas atribuições por afinidades estilísticas.” (…) “O mais fascinante neste tecto (Palácio dos Machadinhos) é a sua semelhança formal com o tecto da Casa de Fresco do Palácio da Vila, em Sintra, o tecto da Sala dos Troféus do Palácio do Correio-Mor, em Loures, ou ainda com um outro tecto de um edifício na Rua de São José, em Lisboa.”

Bibliografia referida no artigo:

BARATA SALGUEIRO, Teresa, Lisboa, metrópole policêntrica e fragmentada, in Finisterra XXXII – revista portuguesa de geografia, Nº63, 1997, pp.179-190.

CABRITA, A. Reis, AGUIAR, J. e APPLETON, J., Manual de Apoio à Reabilitação dos Edifícios do Bairro Alto, CML/LNEC, Lisboa, 1993.

FEILDEN, Bernard, Conservation of historic buildings, Architectural Press, (1ª ed. 1982), Oxford, 2003.

CÓIAS, Vítor, Inspecção e Ensaios na Reabilitação de Edifícios, IST Press, Lisboa, 2006.

PAIVA, J. Vasconcelos, AGUIAR J. e PINHO, A. Guia Técnico de Reabilitação Habitacional, 2 vol., ed. INH e LNEC, Lisboa, 2006.

SEIXAS, João, Habitação e mercado imobiliário na Área Metropolitana de Lisboa, CML - Departamento Licenciamento Urbanístico e Planeamento Urbano, Lisboa, 2004.

SILVA, Hélia Tomás da, Giovanni Grossi e a evolução dos estuques decorativos no Portugal setecentista, Dissertação para obtenção do grau de Mestre em Arte, Património e Restauro, texto policopiado, Universidade de Lisboa, Faculdade de Letras, Lisboa, 2005.

Relativamente às Cartas e Convenções Internacionais:

LOPES, Flávio e CORREIA, Manuel Brito,Património Arquitectónico e Arqueológico.Cartas, Recomendações e Convenções Internacionais, Horizonte, Lisboa, 2004.

Preparado para edição no Infohabitar em 2008-04-25, por António Baptista Coelho
Editado no Infohabitar em 2008-04-27, por José Baptista Coelho
Lisboa, Encarnação – Olivais Norte
Etiquetas: boas práticas de intervenção, habitação palaciana, metodologia, reabilitação, século XVIII em Lisboa., valor patrimonial

http://infohabitar.blogspot.com/2008/04/reabilitao-de-edifcios-habitacionais.html

Tempo em reformas

As universidades usam as férias para obras de expansão e de manutenção, mas o cronograma de reformas avança semestre adentro


Férias cada vez mais curtas preocupam Marcos Ribeiro Campos. Não é porque ele gostaria de descansar mais. Engenheiro civil formado pela Universidade Federal de Juiz de Fora, esse mineiro de 53 anos é o responsável pelas obras da Universidade Metodista de Piracicaba (Unimep), para onde se transferiu há 25 anos com a missão de construir um setor inteiro - o Campus Taquaral.

O problema é que ele tem cada vez menos tempo hábil para colocar os prédios e as dependências dos quatro campus da Unimep prontos para uma nova rodada escolar. A manutenção é feita no dia-a-dia, mas não há como evitar uma concentração de tarefas no período de recesso escolar. "Fim de ano sempre foi uma correria, mas ultimamente é ainda mais. O período de férias ia do início de dezembro até final de fevereiro. Só que, pouco a pouco, os cursos foram invadindo dezembro."

A equipe de Marcos é formada por três profissionais no Departamento de Engenharia e dez empregados da equipe de manutenção - entre pintores, serventes, pedreiros e encarregados. Todos vão trabalhar a plena carga nessa entressafra, de 15 de dezembro até, estourando, dia 20 de janeiro. A missão, agora, é entregar todos os prédios revisados e em perfeitas condições de operar em 2003. Não é à toa que o engenheiro deixa escapar uma certa aflição: "Tem muitas alterações para fazer, e neste ano o Natal e Ano Novo caem justo no meio da semana." O jeito é pedir ajuda. "Para realizar todo o trabalho de manutenção, pintura, refação de fiação etc., contratamos mão-de-obra para trabalhar sob supervisão da equipe ou empreitamos os serviços para terceiros." Mas a filosofia de resolver as coisas com gente de casa continua predominando. Há até uma marcenaria própria, conta Marcos, que confecciona móveis e objetos de uso interno.

Universidade em expansão

A Unimep tem os campus do Taquaral e Centro, em Piracicaba, e os de Santa Bárbara d'Oeste e Lins. Cada um mantém um administrador com sua equipe própria para trabalhos corriqueiros de manutenção elétrica e hidráulica, além de auxiliares que fazem o dia-a-dia da manutenção. Na condição de gerente do setor de engenharia e manutenção patrimonial, o papel de Marcos é supervisionar tudo.
Além do encurtamento do melhor período para trabalhar mais - quando os estudantes e professores saem de férias -, Marcos explica que outro fator fundamental para a intensificação de suas atividades é a fase de expansão pela qual passa a universidade. Em Santa Bárbara, por exemplo, está sendo entregue para uso no próximo ano letivo o Bloco 15, com 2.360 m2, que abrigará salas de aula e de professores. Além desse bloco novo, está sendo finalizada a Galeria, um local de convívio e prestação de serviços, com previsão de instalação de 21 lojas, praça de alimentação, livraria, banco, farmácia e agência de correios.

Recentemente, foram terminadas obras em Lins, para dar conta da abertura de três novos cursos: Nutrição, Turismo e Direito. Além das salas de aula, foram instalados laboratórios específicos para cada área, empreitada que sempre envolve mais detalhes técnicos e especificações para acomodar equipamentos, em geral bastante caros. "Construímos ainda quatro laboratórios de informática para atender todo o campus de Lins", completa Marcos.

O critério é... atender à demanda

Túlio Araripe, 51 anos, engenheiro civil e assessor administrativo da Unigranrio, de Duque de Caxias, no Estado do Rio, planeja seu trabalho de acordo com o número de inscritos para o vestibular, realizado duas vezes por ano. A conta é simples: para cada aluno, pelo menos 1 m2, explica. "Os padrões de construção são bastante específicos no caso de ambientes de ensino: uma sala para 50 alunos deve ter 7 m por 8 m", diz. Outro cuidado adotado é a segurança e conservação dos equipamentos empregados nos laboratórios.

Para Túlio e sua equipe de cerca de 20 pessoas - que atendem 13.200 alunos -, as férias do meio do ano nem devem mais ser contabilizadas para efeito de esforços concentrados em reforma ou edificação. "São 10, 15 dias, é um período muito curto." Para 2003, os desafios a vencer, enquanto professores e alunos descansam, é construir mais 12 salas de aula, em um anexo. No ano passado, foram entregues 18 novas salas. Sempre com o auxílio de pessoal terceirizado. "Os prazos são estreitos, temos de recorrer a empreiteiros."

Um desses empreiteiros é a Masterfor. Segundo o gerente dessa empresa, Alessandro Gomes Rodrigues, o que há de específico em servir instituições de ensino é a maior restrição para o trabalho. "Não pode ter barulho, é estratégico aproveitar as noites e os fins de semana, porque em dias normais sempre tem aula. A gente precisa fazer um esforço grande e adaptar-se ao ritmo da universidade, pois ela não tem como se adaptar às preferências da construtora."
Em Marília, a Unimar - universidade desde 1989, mas atuando com ensino superior há 30 anos - inaugurou em abril de 2001 seu Hospital Universitário, com 129 leitos, 5 centros cirúrgicos e UTI com 12 leitos, o que somou recursos de 50 milhões de dólares. O pró-reitor, José Roberto Marques de Castro, explica que o campus está em constante manutenção. "Nós não paramos, não é só nas férias que as coisas acontecem." Depois da grande obra do hospital, o desafio agora será pintar os 13 blocos do campus, numa área de 352 alqueires (a Unimar fica encravada numa fazenda experimental). Apenas em pintura, o gasto será de R$ 12 milhões. A mão-de-obra é própria e numerosa: 84 funcionários. "Não diria que manter uma equipe própria é melhor, porque há os encargos, mas a qualidade é inegável e o atendimento é imediato", pondera. No caso do hospital, uma boa parte foi terceirizada por pressões de tempo de execução da obra. Além disso, a parte tecnológica exigiu pessoal qualificado.

Novo campus na capital

Na hora de reformar, a UMC, de Mogi das Cruzes, consulta três ou quatro empreiteiras antes de fechar negócio. "Algumas têm conosco contratos anuais de manutenção", afirma o engenheiro Laudicir Zamai, diretor de infra-estrutura da universidade, que ainda destaca uma inovação no ramo: são os próprios professores e usuários da universidade que fazem as sugestões de mudança. "Alguns dos projetos são realizados por setores da própria escola, professores e alunos propõem desenho, ouvimos os bibliotecários antes de introduzir alguma modificação na biblioteca, por exemplo." O engenheiro conta que, apontadas as principais necessidades ao longo do ano, dá-se início às reformas. "Obras de maior envergadura são realizadas durante os recessos, em julho e no final de ano. Obras de manutenção, como pintura e troca de equipamentos, são feitas no dia-a-dia", explica.
Grande obra a UMC realizou recentemente, com a construção do campus Villa-Lobos, três blocos somando 24.000 m2 de área construída, na zona oeste da capital paulista. Na licitação, entre as três propostas finalistas, foi escolhido o projeto apresentado por uma empresa que não é especialista em construção de escolas, a Par Arquitetura, de São Paulo - a construção foi tocada numa parceria entre a Camargo Correia e a Verticon. O investimento total (da compra do terreno ao acabamento) foi de R$ 29,6 milhões.
A Universidade de Franca (Unifran) também fará ampliações, mas dentro do próprio campus. Será construída a partir de janeiro uma biblioteca central de 6.000 m2 - a um custo de R$ 2 milhões. O término da obra está previsto para julho de 2003. A estratégia de construção da universidade foi "invadir" o estacionamento, adquirir uma área nos fundos do campus e transferir para lá os carros. Mas os projetos de expansão não param por aí. Segundo o pró-reitor acadêmico, prof. José da Silveira Maia, até o final do ano que vem a Unifran inaugura um Centro de Tecnologia e Pesquisa, com 3.000 m2 - mais R$ 2 milhões de investimento. Na Unifran, apenas o orçamento anual para manutenção preventiva - executado por uma equipe interna - é de R$ 800 mil.

Na Universidade Católica de Santos, um campus inteiro será inaugurado em fevereiro do próximo ano, coincidindo com a comemoração de 50 anos de suas origens como faculdades isoladas. "É uma obra de magnitude inédita", comemora a reitora, Maria Helena Lambert. Com 6.200 alunos, a Unisantos concentrará nesse edifício todos os laboratórios, tanto da área de Saúde quanto Engenharia e Tecnologia. Oito anos atrás, a universidade construiu um prédio próprio para a pós-graduação, que abriga 800 estudantes. Desde então, nenhuma grande construção havia sido empreendida.
A responsável pela construção do novo campus em Santos foi a PBR Engenharia, empresa que ao longo dos anos acabou se especializando em obras de reforma ou expansão de escolas e de faculdades. Nesses ambientes de ensino, os princípios adotados pela arquiteta do escritório, Vânia Maria da Silva Joaquim, são o cuidado com a segurança dos alunos e a praticidade da manutenção. "Tudo tem de exigir pouca manutenção, porque esse quesito em geral é complicado, tratando-se de escolas. Pisos e revestimentos têm de ser práticos, utilizando materiais que exijam menos manutenção, como a cerâmica, por exemplo, que não requer pintura periódica - um custo alto nesse tipo de obras", explica.

Vânia também cita um cuidado especial com o visual. "Utilizamos muitas cores, a escola tem de ter um toque alegre, fica até parecendo um shopping; o estudante se sente bem" (leia o quadro "De olho no orçamento").
Marcos Campos, engenheiro responsável pela manutenção da Unimep, expressa uma preocupação: a falta de troca de experiências e informações com outras instituições de ensino superior. "Seria interessante que os encarregados dos setores de engenharia e de manutenção patrimonial das universidades trocassem mais informações e criassem um banco de dados com nomes de empresas", diz.

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Muito além da compra e venda

REVISTA - EDIÇÃO 114

Mercado imobiliário desenvolve alternativas para as instituições de ensino que não querem mais gerenciar imóveis como parte do patrimônio

Antonio Carlos Santomauro

Ao lado da discussão pedagógica sobre a influência da arquitetura na educação reside uma outra questão mais prática: a que leva em consideração o imóvel como um bem a ser administrado. Em tempos de fusão, aquisição e entrada de capital estrangeiro no setor de ensino superior brasileiro, começam a aparecer alternativas para as novas relações pautadas pelas necessidades do mercado.

Se a antiga fórmula de compra e venda de imóveis e terrenos não atende mais à realidade das instituições, implementam-se modalidades como a built to suit - algo como "construído para adequar-se". Investidores, normalmente fundos de investimento ou empresas com interesse no mercado imobiliário, assumem a construção do edifício, que é projetado para atender especificamente às demandas da instituição contratante. Como contrapartida, a instituição compromete-se a utilizar o edifício durante vários anos.

Um dos exemplos desse modelo é a sede do Ibmec São Paulo, inaugurada há cerca de dois anos no bairro da Vila Olímpia, conhecido por abrigar diversas empresas de tecnologia. Alinhado à estrutura das empresas do entorno, o Ibmec equipou o prédio de modernos recursos arquitetônicos e tecnológicos. Avaliado em aproximadamente R$ 40 milhões, o edifício custou apenas R$ 13 milhões à instituição. O restante foi alocado por um fundo de investimentos, sob um contrato de locação de 18 anos.

A fórmula de parceria parece ter agradado. O gerente de infra-estrutura do Ibmec-SP, Alessandro Neves, revela que a ampliação da área do edifício de 10 mil para 16 mil metros quadrados, prevista para começar ainda este ano, será realizada nos mesmos moldes. "Se colocássemos recursos próprios nesse imóvel, provavelmente teríamos mais dificuldade para investir em itens como contratação e qualificação de professores", diz Neves.

Para inaugurar uma business school em Florianópolis, a Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul) usou o mesmo modelo de built to suit. Investidores ligados ao grupo Portobello construíram a escola há cinco anos, para um contrato de locação com duração de 20 anos. Neste ano, entretanto, a instituição transferiu sua business school para outro local e no edifício construído por investidores alocou seus cursos de arquitetura e design.

Já a sede da administração do campus norte da instituição, em Palhoça, na Grande Florianópolis, foi construí­da por outro investidor há dois anos. Nos dois andares superiores do prédio funciona a administração do campus e no térreo há uma espécie de shopping com serviços como praça de alimentação, xerox, livraria, banco, farmácia e lojas. O investidor recebeu, além de um contrato de vinte anos pelo aluguel dos andares superiores, o direito de explorar pelo mesmo período os serviços oferecidos no térreo. "Mas o imóvel é nosso, após 20 anos poderemos fazer o que quisermos também com o térreo, e não precisaremos mais pagar aluguel pelos outros espaços", conta Renato Dalascio, diretor-administrativo da Unisul. Essa fórmula será utilizada novamente: ainda neste ano terá início a construção de um shopping similar no campus mantido pela Unisul no município de Tubarão.

Aparceria com investidores pode ser usada também de outras maneiras. A Estácio Participações, por exemplo, expande sua estrutura desde meados dos anos 90 por meio de acordos com proprietários de imóveis, que viram quase sócios da instituição. O aluguel é composto por uma quantia fixa e por um percentual vinculado ao desempenho da unidade. "No início, o aluguel fica bem abaixo do valor de mercado, mas depois pode superá-lo", diz Carlos Lacerda, diretor de relações com investidores da Estácio Participações. Segundo ele, a Estácio mantém, com várias marcas, mais de 60 unidades. No entanto, menos de 10% desse total funciona em imóveis próprios. "A Estácio optou por imobilizar muito pouco seu capital", diz Lacerda.

Já a Anhanguera prefere privilegiar imóveis próprios, mas construídos em terrenos alugados, por períodos em média acima dos 20 anos. A estrutura interna concentra uma construtora na qual atuam engenheiros, arquitetos e técnicos, que se responsabilizam pela construção ou reforma dos edifícios da instituição. Essa fórmula é adotada, por exemplo, no campus em construção em Ribeirão Preto (SP).

De acordo com Alex Carbonari, diretor de desenvolvimento e expansão da Anhanguera, locar o terreno permite flexibilizar o capital. "Sem comprar o terreno, a cada três unidades construídas temos dinheiro para construir uma quarta, ou mesmo mais", diz. Já a opção por uma construtora interna, ao invés de uma empresa do mercado da construção civil, é de ordem prática. "Temos muita dificuldade em conseguir construtoras para trabalhar com nossos prazos", diz.

Segundo Carbonari, a Anhanguera tem algumas unidades cujos terrenos pertencem a investidores e fundos de investimento. Existem também casos em que um prédio pronto é alugado para, em seguida, ser reformado. Essa foi a opção escolhida para a unidade inaugurada este ano pela instituição no bairro paulistano de Pirituba.
Ao menos na teoria, a utilização dos recursos de investidores interessados em construir edifícios para instituições de ensino parece ser vantajosa. Afinal, o modelo permite às instituições obter instalações construídas sob medida para suas demandas, sem a necessidade de recursos próprios ou financiamentos.

Como lembra Rodrigo Rossetto Dias Ramos, diretor administrativo e financeiro do Centro Universitário UNA, de Minas Gerais, não é tarefa simples encontrar edifícios que conjuguem localização adequada com as necessidades arquitetônicas de uma instituição de ensino. "Um prédio de uma instituição é diferente de um edifício de escritórios, que, entre outras coisas, geralmente tem pilares menos espaçados não muito próprios para salas de aula, e não considera o espaço de uma biblioteca", compara.

A UNA também trabalha com o modelo built to suit, utilizado na estruturação do campus inaugurado no ano passado no município de Contagem, na Grande Belo Horizonte, e em uma unidade que seria inaugurada no mês de fevereiro na capital mineira. Na opinião de Ramos, esse modelo é interessante não apenas para o usuário do espaço, mas também para o investidor, que não corre o risco de construir um imóvel e não o alugar. As técnicas de construção também permitem mudar as características do espaço após o fim do contrato estabelecido com o primeiro locatário. "Além de analisar o potencial do mercado e da instituição para a qual construirá o imóvel, esse investidor também recebe garantias, como uma fiança bancária ou a hipoteca de um imóvel", aponta.

Embora pareça uma solução com mais prós do que contras, as instituições que utilizam o modelo built to suit também precisam se precaver. Essa é a recomendação de Sérgio Werther Estrada, sócio-diretor da consultoria financeira e de gestão Valormax. "Os contratos de locação devem ser de longo prazo, e devem conter uma cláusula que permita ao locatário, caso deseje, comprar o imóvel", especifica. Estrada não crê ser possível definir previamente qual o modelo mais adequado para uma empresa incorporar novos imóveis a sua estrutura, mas aponta a existência de uma tendência. "As empresas concentram-se cada vez mais em fazer o que sabem fazer melhor. E administrar imóveis não é o negócio das instituições de ensino."

Outra opção é aproveitar o patrimônio imobiliário para transformá-lo em fonte de obtenção de recursos, sem deixar de utilizar o imóvel. No caso de sale and lease back, a empresa vende o imóvel para investidores, mas se compromete, mediante contrato, a seguir utilizando-o. Comum em vários setores de atividade econômica (leia box na página 35), essa modalidade parece estar chegando ao mercado do ensino superior (pelo menos uma instituição, que não confirma, já teria adotado o sistema).

Na mineira UNA, o diretor administrativo Roberto Ramos não descarta, caso haja interesse, a futura venda do edifício próprio da instituição, localizado no centro de Belo Horizonte, avaliado em R$ 26 milhões. "Podemos pensar em vender esse imóvel para obter capital, mas isso somente deve ser feito com um objetivo bem definido. Por exemplo, para aproveitar uma oportunidade mercadológica interessante", diz.

Carlos Pacheco, diretor de operação nacional da consultoria imobiliária Newmark Knight Frank, considera o sale and lease back uma fórmula interessante de geração de capital. "Ao contrário de outras, como o financiamento bancário, não necessita de garantias", justifica. Mas Carbonari, da Anhanguera, entende que há alternativas melhores. "Em nosso caso, temos o mercado de capitais", especifica.

Além disso, destaca Dalascio, da Unisul, atualmente é mais fácil buscar recursos nos bancos oficiais de fomento (BNDES, por exemplo). Segundo ele, essa alternativa, que antes era trabalhosa e exigia garantias muito elevadas, está mais acessível. Alguns bancos já aceitam, inclusive, recebíveis como garantia. Mas, na opinião dele, a parceria com investidores privados é o modelo mais eficaz, pois os riscos para a instituição são menores e o custo é similar ao obtido nos bancos. "Hoje esse é um mercado atrativo para os investidores: o ensino superior cresceu muito, e há um boom imobiliário que se reflete também nesse mercado", afirma.

O surgimento de novas modalidades de ampliação, modernização e gestão da estrutura imobiliária torna ainda mais necessária a análise individual das características e perspectivas de cada instituição antes de optar por uma modalidade fundamentada na parceria com investidores ou numa calcada nos tradicionais sistemas de compra e locação. "A parceria com investidores adequa-se bem ao nosso modelo, que concentra todas as atividades em um mesmo espaço, mas pode não ser interessante para instituições que estão continuamente expandindo-se em novas unidades", lembra Neves, do Ibmec-SP.

Para Pacheco, da Newmark Knight Frank, instituições que têm no preço das mensalidades o principal diferencial mercadológico talvez tenham mais dificuldades em trabalhar com modalidades como o sale and lease back. "Será difícil para elas incluir o aluguel decorrente da adoção desse modelo nos preços cobrados dos alunos", aponta.

Para Estrada, da Valormax, pode ser interessante para uma instituição manter um campus próprio, no qual possa materializar de maneira concreta seu posicionamento e os valores de sua marca. Na expansão para outros espaços deve-se analisar individualmente cada caso. Se a opção escolhida for a parceria com investidores, as instituições precisam estar preparadas para comprovar, entre outras coisas, a existência de sistemas de governança corporativa e de sustentabilidade econômico-financeira. "O investidor desejará estar seguro da sustentabilidade da instituição durante o longo período de duração do contrato", justifica.

Fusões e aquisições

A percepção da estrutura imobiliária como componente desvinculado dos ativos das instituições fica clara nos recentes processos de fusões e aquisições. Ao adquirir a Universidade Anhembi Morumbi, o grupo Laureate International Universities não comprou os prédios, cuja posse permaneceu com os antigos controladores. Assim também procedeu a Estácio Participações quando, no ano passado, adquiriu a UniRadial. "Não investimos em imóveis", enfatiza Carlos Lacerda, diretor de relações com investidores da Estácio.

Mas, se os compradores não querem mais os imóveis, manter a posse e fazer um contrato que assegure sua utilização pelos novos controladores da instituição pode ser interessante também para os vendedores. Afinal, eles asseguram assim a renda proveniente do aluguel, e ainda podem valer-se do contrato para obter recursos para outros investimentos. "Hoje, é possível securitizar esse contratos de aluguel", diz Sérgio Werther Estrada, sócio-diretor da consultoria financeira e de gestão Valormax.

Segundo ele, nessa modalidade da securitização um banco oferece ao proprietário do contrato determinado montante de recursos em troca do direito de recebimento dos aluguéis durante período condizente com o valor oferecido, contando com um ágio que garantirá ganhos para a instituição financeira.

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Muito além da fachada

REVISTA ENSINO SUPERIOR - EDIÇÃO 137 - fev./2010

Não basta ensinar a teoria. O compromisso da sustentabilidade deve estar tanto nos currículos quanto no conceito arquitetônico das instituições

Não basta levantar uma bandeira e não mantê-la, há a necessidade de mudança cultural das pes­soas. Sendo assim, essas tendências podem funcionar como catalisadoras do processo, mas a mudança deve começar pela própria universidade e seus dirigentes.

Ações na área de sustentabilidade já estão sendo implantadas na Faculdade Eniac de Guarulhos, região metropolitana de São Paulo. A instituição conta com uma estação de tratamento de água para reúso e tratamento de todo o esgoto produzido, integrada a um prédio projetado para economizar energia e eliminar o uso de ar condicionado, já que está posicionado para aproveitar os ventos da região e foi construído com conceito de Green Building (prédios verdes), ou seja, com baixíssimo impacto ambiental.

De acordo com Ruy Guérios, diretor do Eniac, o investimento de R$ 8 milhões destinados à construção do prédio, inaugurado em 2008, é no máximo 5% superior ao de uma construção em padrões convencionais. A diferença, segundo ele, será compensada com a redução de gastos no consumo de água e energia, além da reciclagem dos próprios materiais utilizados na obra.

(continua)...

Dez maneiras de fazer um prédio verde
- Substituir a alvenaria convencional por divisórias piso-teto industriais com propriedades acústicas: além de facilitar os remanejamentos em função da dinâmica da instituição, evita desperdício de material e diminui a produção de entulho;
- Reutilizar ou doar materiais remanescentes de obras executadas;
- Usar tintas e materiais similares à base de água: isso evita o uso de solventes;
- Priorizar a utilização de persianas e/ou brises para diminuir a incidência de luz e de calor: assim é possível evitar o uso constante do ar condicionado e diminuir o consumo de energia;
- Utilizar torneiras automáticas nas pias dos banheiros e copas, assim como nos tanques;
- Implantar um sistema de gerenciamento de energia com desligamento automático da iluminação e aparelhos de ar refrigerado;
- Fazer coleta seletiva de lixo;
- Fazer estudo da superfície (áreas impermeáveis e permeáveis) da instituição para calcular o volume necessário de retenção da água da chuva, diminuindo o impacto das águas pluviais enviadas aos seus destinos;
- Priorizar instituições "horizontais": isso evita o uso de elevador e o desperdício de energia;
- Utilizar piso arejado, que facilite a drenagem natural da água.

Edifícios mais baratos
Mais conhecido como Green Building, a certificação Leadership in Energy and Evironmental Design (LEED) é concedida pelo Green Building Council (GBC), entidade criada nos Estados Unidos em meados dos anos 90. A consultoria SustentaX, uma das responsáveis pela chegada da certificação ao Brasil, afirma que ainda não existem incentivos fiscais para prédios ambientalmente sustentáveis, embora existam projetos legislativos tentando regulamentá-los.

O investimento para transformar um edifício em green building varia de acordo com as condições prévias do prédio. Mas a manutenção de uma estrutura de edifícios ambientalmente corretos não depende de certificações. Em um edifício certificado, provavelmente haverá maior preocupação com a sustentabilidade - comparativamente aos demais -, mas uma certificação é geralmente uma ferramenta mercadológica, destinada basicamente a enfatizar e tornar pública essa preocupação.

Esses edifícios podem ser mais baratos do que os prédios convencionais: uma fachada coberta com vidro, por exemplo, custa mais que uma aberta, que tem menos impacto ambiental por melhorar a ventilação natural e diminuir a necessidade de ar condicionado. Por conta disso, as instituições podem reduzir significativamente o custo operacional com ações de sustentabilidade, que não exigem grandes investimentos. Além de reduzir custos, a outra vantagem é a valorização da empresa.

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A Reabilitação de Edifícios e a sua Aplicabilidade na Universidade Federal de Goiás

Marco Antonio Oliveira

Resumo. O setor de reabilitação de edifícios vem se expandindo no Brasil com iniciativas de reabilitação de edificações e áreas degradadas. De uma forma geral, as etapas dos projetos de reabilitação possuem características específicas, diferente de projetos “novos” ou convencionais. O presente trabalho propõe identificar o processo que envolve essa área, as dificuldades de implementação e indicar as possibilidades que poderão ser alcançadas com a introdução da aplicação da técnica de reabilitação em edifícios públicos, em particular os da Universidade Federal de Goiás.

Palavras-chave: reabilitação, gestão de projetos

INTRODUÇÃO
Edificações degradadas e abandonadas contribuem para a degradação do seu entorno e podem ser alvo de invasões e ocupações irregulares, principalmente no centro das grandes cidades. Essa realidade, somada ao processo natural de degradação das edificações, apontou para uma oportunidade crescente para a indústria da construção civil: a indústria da reabilitação de edificações.
A reabilitação pode ser aplicada em vários contextos, sendo os mais correntes os aplicados a intervenções da cidade e ao edifício. As intervenções de reabilitação envolvem um processo técnico complexo desde a análise de viabilidade, projeto, levantamento de custos de produção, legislação, aprovação de projeto e outras etapas até chegar à ocupação do edifício (MARQUES DE JESUS; BARROS; CARDOSO, 2007).
A UFG passa por um momento especial de ampliação de sua área física edificada. No entanto, ainda não conseguiu resolver os problemas dos edifícios mais antigos, que estão na faixa entre 40 e 50 anos de uso e necessitam de intervenções para reabilitar aos seus usuários e atender novas demandas no ensino e na pesquisa.
Este trabalho tem por objetivo mostrar que este momento é uma grande oportunidade para incorporar os conceitos e a metodologia de reabilitação de edifícios dentro da UFG, a partir de intervenções de arquitetos e engenheiros junto aos gestores, usuários e nas instâncias de tomada de decisões da Instituição, visando priorizar recursos financeiros para esse fim.

1 CARACTERÍSTICAS DO PROCESSO DE REABILITAÇÃO
1.1 REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS: CONCEITUAÇÃO
Para Barrientos e Qualharini (2002), reabilitação é reforma gerenciada de uma construção visando a sua adaptação às novas necessidades dos usuários com o objetivo de prolongar a vida útil da edificação e promover a redução do custo de utilização.
O Projeto Reabilita (2007), trabalho desenvolvido por um grupo de pesquisadores para as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, define o termo reabilitação como sendo o processo pelo qual o imóvel ou o bem urbanístico pode ser recuperado de maneira a contribuir não só para os moradores e proprietários do imóvel, como também um processo de intervenção em toda uma área urbana.
De acordo com Croitor (2008) existem quatro grupos de edificações que potencialmente podem integrar o mercado de reabilitações:
 Edificações antigas e degradadas: o processo de degradação da edificação provoca a desvalorização do imóvel e apenas uma reabilitação estruturada é capaz de recobrar a tendência de valorização de mercado do imóvel;
 Edificações inacabadas e abandonadas: que embora não tenham sido oficialmente habilitados e, portanto, não se deva utilizar o termo “reabilitação”, essas intervenções têm a mesma natureza das realizadas nos empreendimentos de reabilitação;
 Edificações com sistemas prediais ineficientes: quando o interesse principal é a modernização dos sistemas prediais, tem-se o chamado retrofit da edificação, que visa, além da adequação dos espaços, o aumento da eficiência dos sistemas prediais através da substituição das instalações existentes por sistemas mais modernos;
 Reabilitação com mudança de uso: esse tipo de reabilitação promove a possibilidade da edificação servir aos usuários de uma maneira diferente da que foi projetada inicialmente.
Outros termos relacionados a este conceito que se destacam: reciclar, recuperar, reformar, restaurar e retrofit.

1.2 AS FASES DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Em diretrizes de reabilitação de edifícios para habitação de interesse social, o Projeto Reabilita (2007) indica que a reabilitação se efetiva a partir de diversos processos que se estruturam em quatro grandes fases: realização de diagnóstico do imóvel e identificação dos agentes envolvidos para a reabilitação; a elaboração de projeto para reabilitação; o planejamento e a gestão da produção, e a gestão da ocupação do edifício. Muitas dessas fases se interpõem ao longo do processo, em função da complexidade que a reabilitação envolve.

1.3 O PROJETO E A OBRA EM REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Nos empreendimentos de reabilitação a relação de interdependência entre as equipes de projetos e obras é maior que em outros tipos de projetos, pois em determinadas etapas do empreendimento os projetos são elaborados no ritmo da execução das obras.
Para a integração efetiva entre as equipes de projeto e de obras é necessária uma mudança de cultura, que só é possível incorporar quando os envolvidos nesse processo já adquiriram valores de sustentabilidade ambiental, preocupa-se com a longevidade das edificações e com o seu valor histórico e cultural.
O projetista de reabilitação, além de desenvolver um novo conceito sobre algo que já passou por um processo de projeto anteriormente, deve lidar também com as intervenções feitas posteriormente. Independentemente da complexidade, o projeto de reabilitação será, necessariamente, desenvolvido a partir e sobre uma construção existente, ou seja, sobre o projeto de outros autores.
A metodologia para elaboração de projetos de reabilitação de edifícios é decisiva para definir o que deve ser reabilitado. Freitas e Souza (2003 apud CROITOR, 2008) assinalam as seguintes atividades na etapa de “estudo de diagnóstico”:
 Análise dos documentos técnicos disponíveis;
 Aplicação de questionários aos usuários da edificação para coleta de informações, que ajudem na caracterização do estado de degradação das edificações;
 Visitas aos locais mais afetados pela degradação e levantamento detalhado das patologias identificadas, assim como análise do comportamento dessas patologias;
 Levantamento fotográfico da edificação e das patologias identificadas;
 Medições diversas realizadas na edificação, tais como: medição de fissuras e análise da sua movimentação, de ensaios tecnológicos etc.;
 Inspeção nas fachadas do edifício, para verificação do revestimento externo e outros.
Uma grande parte dos objetos de intervenção é constituída por imóveis antigos que, muitas vezes, não dispõem da documentação necessária para uma análise adequada das características técnicas das edificações. Os elementos gráficos mais freqüentemente localizados são os documentos legais que, além de não apresentarem informações específicas detalhadas, em sua maior parte, não refletem o estado atual das edificações.
Monice (2006) adverte que, algumas vezes, as soluções de projeto são o que definem a viabilidade ou não da intervenção em edifícios existentes para HIS e as omissões de projeto ou premissas equivocadas podem causar problemas futuros difíceis de sanar e que poderiam ser mais facilmente solucionados com uma visão prévia mais abrangente dos intervenientes que participam do processo de projeto.
Da etapa de concepção do produto à pós-entrega da obra é necessário um profissional que coordene as diversas fases do empreendimento, que consolide e distribua as informações e definições técnicas relativas a projetos, entre os demais agentes envolvidos. Essa atividade de suporte ao desenvolvimento do processo de projeto, voltada à integração dos requisitos e das decisões de projeto, é tarefa da “coordenação de projetos”.
Destaca-se ainda a importância do coordenador de projetos na etapa de execução das obras, uma vez que é o responsável pela apresentação formal do projeto à equipe de produção, das premissas adotadas no seu desenvolvimento, dos principais cuidados a serem tomados durante a execução e demais informações relevantes, passando também pelo acompanhamento de sua utilização, quando, tanto o coordenador, quanto os projetistas devem dar suporte à equipe de produção (CROITOR, 2008).
Por melhor que seja a qualidade dos trabalhos realizados nas etapas de diagnóstico e projeto, na etapa de execução certamente serão identificadas interferências não previstas anteriormente que exijam ajustes e adaptações, cujas soluções precisam ser desenvolvidas no campo pela equipe de obra. Por isso, a importância de ser formada equipe de campo capaz de controlar a execução das obras sob o aspecto técnico e financeiro.
O Projeto Reabilita (2007) constata que a existência de parâmetros próprios para obras de reabilitação, em diversos aspectos, permitiria uma elaboração de projetos mais adequados e em um prazo mais reduzido, além da execução das obras com melhor qualidade, principalmente no tocante aos custos, que tendem a ser não confiáveis. Ao analisar diversos empreendimentos em três capitais brasileiras (Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador), foi detectado que a falta de qualificação técnica da mão-de-obra (tanto em execução da obra como em projeto), o desconhecimento e, por conseqüência, não utilização das ferramentas e técnicas de gestão pelas empresas, aumentam o custo de produção desses empreendimentos.
Zmitrowichz et al. (2006) analisou a distribuição dos custos na reabilitação de edifícios para Habitação de Interesse Social (HIS) e apontou três famílias de serviços com pesos significativos na composição dos orçamentos: instalações (totalmente renovados) e aparelhos, com peso médio de 28%; revestimento e pintura, com peso médio de 23% e paredes e painéis com peso médio de 16% no do orçamento final, totalizando mais de 65% em média dos valores orçados.
Para Marques de Jesus, Barros e Cardoso (2007) as características das obras de reabilitação são, em grande parte, distintas daquelas encontradas em construções novas. Na fase de serviços preliminares, por exemplo, ao invés da montagem do canteiro de obras, tem-se na maioria das vezes, a demolição de parte do edifício, gerando-se grande volume de material a ser removido; passa-se, depois, pela recuperação de elementos e subsistemas dos edifícios, somando-se ainda o alto grau de complexidade na logística e administração do canteiro de obras.
Por melhores que sejam os resultados alcançados no fim do processo de uma reforma ou intervenção similar, o decorrer da mesma é na maioria das vezes desgastante e incerto para o cliente. Sem um elaborado planejamento e padronização das atividades em um canteiro de obras, uma intervenção desse tipo se torna uma obra longa e com um investimento alto (GIMENES; PICCHI, 2008).

2 A EXPERIÊNCIA DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS NA UFG
A Universidade Federal de Goiás foi criada em 1960, a partir de unidades isoladas, tendo a sua primeira ocupação o Câmpus da Praça Universitária, atual Câmpus Colemar Natal e Silva. No início da década de 70, com a criação da Escola de Agronomia e Veterinária e a aquisição da fazenda Samambaia, foi concretizada a implantação do Câmpus Samambaia. A Instituição conta ainda com 03 Câmpus nas cidades de Catalão, Jataí e Goiás. A área total de edifícios soma hoje 250.000 m2.
Em 2010 a UFG completa o total de 50 anos de existência. O momento particular de crescimento que seus cursos e área física têm passado nos últimos anos e a projeção para os próximos anos seguintes impressiona, tanto pelo seu histórico anterior como também pelos recursos financeiros investidos em edificações para atender o aumento de número de alunos e cursos, em todos os seus Câmpus.
Em 2007, o Governo Federal criou o Programa de Apoio a Planos de Reestruturação e Expansão das Universidades Federais – REUNI. No período de 2008 a 2012 a UFG estabeleceu como meta para esse Programa a ampliação da área física de aproximadamente 58.414 m2., ou seja, o equivalente a um crescimento de mais de 20% da área construída existente no ano de 2009, fora os recursos oriundos do orçamento próprio da UFG, das chamadas Emendas Parlamentares e, ainda, de recursos oriundos de outras instituições de fomento à pesquisas que irão atender a novas construções, reformas e adaptações de unidades de ensino.
A UFG tinha no ano de 2007 aproximadamente 15.000 alunos matriculados e passará a um total aproximado de 25.0000 alunos em 2012. A área física já cresceu no período de 2006 de 212.000 m2. para 250.000 m2. em 2009.
Apesar desse crescimento a UFG, bem como a grande maioria das Instituições Federais de Ensino Superior, não conseguiu resolver os problemas dos edifícios mais antigos, que abrigam as unidades de ensino, as áreas de apoio e administração, as quais não passaram por uma recuperação e atualização das instalações físicas para acompanhar o desenvolvimento acadêmico e científico.

2.1 CARACTERÍSTICAS DAS INTERVENÇÕES NAS EDIFICAÇÕES DA UFG
Num levantamento preliminar é possível demonstrar o potencial para intervenção em edificações que necessitam de mudanças consideráveis para atender plenamente as suas funções e que se enquadram no conceito de revitalização de edifícios, considerando apenas os dois Câmpus da UFG em Goiânia:
Câmpus Colemar Natal e Silva (Praça Universitária):
 Edificações principais: Faculdade de Direito, Faculdade de Educação, Museu Antropológico,– Escolas de Engenharias - Blocos A e B, edifício da Pró Reitoria de Assuntos da Comunidade Universitária – PROCOM e edifícios do Hospital das Clínicas;
 Área aproximada: 23.000 m2.
Câmpus Samambaia:
 Edificações principais: Instituto de Ciências Biológicas – I a IV; Instituto de Química e IESA; Instituto de Física; Instituto de Matemática e Estatística (IME) e Instituto de Informática (INF); FACOMB e antigo FCHF;
 Área aproximada: 30.000 m2.
Portanto, numa análise inicial, pelo menos 20% da área física construída da UFG, em Goiânia, apresenta necessidades de reabilitação. As edificações acima enumeradas estão com mais de 40 anos de uso e não passaram intervenções importantes no seu conjunto, somente em determinados setores ou tipos de instalações, que visaram atender necessidades prementes desses locais.
É certo que, logo à primeira análise, nem todos os edifícios merecem estudos aprofundados de revitalização, tendo em vista a situação precária em que se encontram e pelo pouco valor arquitetônico que representam e, nesses casos, deveriam ser demolidos.

2.2 O ESPAÇO CULTURAL DA UFG – UMA EXPERIÊNCIA DE REABILITAÇÃO
O Espaço Cultural da UFG é um exemplo recente de obra que se encaixa na metodologia de reabilitação de edifício, mesmo que sem a utilização de todas as fases desse tipo de intervenção. O edifício foi construído em 1967, tem área de 1410,00 m2., foi destinado originalmente ao setor de patrimônio e material (com galpões anexos para o setor de transportes e marcenaria, já demolidos).
Em 1985, o edifício foi desocupado devido à construção de novos edifícios para esse fim no Câmpus Samambaia, ficando o período de um pouco mais de um ano sem ocupação. Foi reaberto para ocupação da Oficina Cultural da UFG ainda de forma precária, pois foram destinados poucos recursos para as adaptações de uma sala de teatro, sala de dança, vestiários e área administrativa.
No ano de 2002 foi realizada uma segunda reforma, voltada principalmente para a recuperação da cobertura e o tratamento de duas fachadas, ainda sem tornar o edifício com atividades abertas para o público.
Em 2006, foi elaborado um projeto arquitetônico com intenções conceituais diferenciadas do que se destinava: abrigar atividades culturais contemporâneas voltadas às artes cênicas, artes plásticas e visuais, dança, música e oficinas experimentais. A concepção baseia-se na composição de prismas regulares, cores quentes e marcantes e um envelopamento metálico, sendo que este último sugere a idéia de um container que comporta a criação artística de vanguarda. Assim, espaço interno e externo estão integrados para atender todas as concepções artísticas.
As obras foram executadas em três etapas, devido à falta de dotação orçamentária para a execução em uma única vez. Foram contratadas nos anos de 2007, 2008 e 2009, a partir de recursos financeiros do orçamento anual da própria Instituição (somente em 2008 foram destinados parte dos recursos extra-orçamentários - plano de trabalho da SESu/MEC), conforme dados abaixo:
 Primeira etapa – 2007: área de intervenção de 676,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 401.655,29;
 Segunda etapa – 2008: área de intervenção de 692,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 1.143450,45;
 Terceira etapa – 2009: área de intervenção de 692,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 642.056,04;
O espaço edificado em função de sua posição geográfica no contexto urbano de Goiânia, bem como do valor arquitetônico, se apresenta como uma importante opção cultural para a comunidade universitária e para toda a cidade.

2.3 PONTOS NEGATIVOS DAS INTERVENÇÕES EM REABILITAÇÃO NA UFG
Apesar de importantes resultados já obtidos, vários aspectos negativos devem ser ressaltados em intervenções de reabilitação (reformas, adequações etc.) similares ao do Espaço Cultural da UFG, cujos problemas se repetem em outras obras de mesmas características executadas nesse período, sejam elas consideradas como reformas, ampliações ou adaptações de edifícios. Um levantamento realizado pelo Centro de Gestão do Espaço Físico – CEGEF, órgão responsável pelo planejamento e produção do espaço físico da UFG, apontam os seguintes problemas:
 Não se analisa em profundidade os projetos e os conceitos originais utilizados pelos seus autores quando se elaboram os projetos;
 Há uma série de incompatibilidades entre os projetos de arquitetura e complementares de engenharia, que implicam em retrabalhos, paralisação de serviços e outros;
 O tempo de dedicação de projeto pelos profissionais responsáveis é muito pequeno e não se dá o “valor” necessário a esses tipos projetos em detrimento aos projetos de novos edifícios;
 Os orçamentos são imprecisos, por falta de levantamento minucioso das informações do estado geral dos elementos a sofrer intervenção e seus quantitativos;
 As especificações não apontam todas as necessidades de intervenção, gerando diversos aditivos de obras, os quais, em sua maioria, poderiam ser evitados;
 Materiais e componentes construtivos são reaproveitados sem passar por um processo de recuperação ou manutenção adequada – são os casos de esquadrias, instalações hidro-sanitárias, elétricas etc.;
 Há uma falta de análise de processos que leve em conta o aumento da produtividade da mão de obra e sistemas construtivos racionais;
 As empresas contratadas, a partir de licitações públicas regidas pela lei 8.666/93 – que apresentam as normas para licitações e contratos da administração pública, são de pequeno porte e não estão capacitadas para a execução de obras com um planejamento que possibilite uma execução com a qualidade requerida. O corpo técnico e a mão de obra apresentam baixa qualificação;
 Esses tipos de obras não são devidamente priorizadas pela fiscalização, deixando às empreiteiras decisões importantes, que no dia a dia que resultam em prejuízos para as edificações e seus usuários;
 Os usuários exigem cada vez mais um maior nível de detalhamento dos espaços e instalações. Por outro lado, tendem a solicitar modificações que tumultuam o desenvolvimento dos serviços;
 As intervenções, quando realizadas de forma isolada dentro de um edifício, desconsideram reflexos de modificações que incidem no edifício como um todo;
Essas não conformidades são resultantes claros da falta de uma gestão de projetos e de obras eficazes, capaz de atender plenamente as diversas fases desses processos de intervenção.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A reabilitação de edifícios é um grande desafio. Reabilitar exige conhecimento multidisciplinar, experiência, metodologia de intervenção e, em muitos casos, a criação de legislação específica. Por se tratar de um segmento em expansão na construção civil no Brasil e pelas suas dificuldades de sua implementação, há a necessidade de continuidade de pesquisas nessa área para investigar e adaptar a metodologia de gestão de projetos, de obras, bem como de outras fases importantes desse processo.
Uma experiência recente realizada no segmento de reabilitação de edifícios na UFG mostrou-se positiva. Assim, a reabilitação de edifícios deve ser vista como um instrumento estratégico para a negociação dos gestores da Instituição junto aos órgãos governamentais e os de fomento à pesquisa.
Ainda, verifica-se que este é o momento apropriado para arquitetos e engenheiros incorporarem os conceitos de revitalização nos projetos nas discussões com os gestores, nos Conselhos Superiores da Instituição e com os usuários, para priorizar recursos financeiros voltados para resolver os principais problemas dos edifícios como um todo. A evidência dos resultados positivos, oriundos de uma política eficaz de gestão para o espaço físico da UFG, trará, sem dúvidas, um novo elemento de análise de tomada de decisões de investimentos na Instituição.

BIBLIOGRAFIA

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CROITOR, E.P.N. A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edifícios: estudo da interface entre projeto e obra. 2008. 122 f. Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008.

MARQUES DE JESUS, C. R.; BARROS, M. M. S. B.; CARDOSO, L. R. A. Análise de custos para reabilitação de edifícios comerciais. In: V SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 2007, Campinas. Anais... Campinas: 2007. 10 p.

PICCHI, F.A.; GIMENES, D. Gestão da qualidade em projetos e execução de reformas em edifícios comerciais. In: XII ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUIDO, 2008, Fortaleza. Anais... Fortaleza: 2008. 10 p.

PROJETO REABILITA. Diretrizes para reabilitação de edifícios para HIS: as experiências em São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. São Paulo, 2007, 246 p.

ZMITROWICZ, W; BARROS, M. M. S. B.; BOMFIM, V. C.; MARQUES DE JESUS, C. R.; VANDERLINDE, F. G.; COSTA, D. C. B.; MOITA, C. O. Análise crítica das intervenções de reabilitação ocorridas na cidade de São Paulo. In: XI ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUIDO, 2006, Florianópolis. Anais... Florianópolis: 2006. 11 p.

Fotos III Congresso Internacional na Recuperação, Manutenção e Restauração de Edifícios

Abertura do Evento

Palestra prof. Vasco de Freitas - Universidade do Porto

Participantes do Evento