Marco Antonio Oliveira
Resumo. O setor de reabilitação de edifícios vem se expandindo no Brasil com iniciativas de reabilitação de edificações e áreas degradadas. De uma forma geral, as etapas dos projetos de reabilitação possuem características específicas, diferente de projetos “novos” ou convencionais. O presente trabalho propõe identificar o processo que envolve essa área, as dificuldades de implementação e indicar as possibilidades que poderão ser alcançadas com a introdução da aplicação da técnica de reabilitação em edifícios públicos, em particular os da Universidade Federal de Goiás.
Resumo. O setor de reabilitação de edifícios vem se expandindo no Brasil com iniciativas de reabilitação de edificações e áreas degradadas. De uma forma geral, as etapas dos projetos de reabilitação possuem características específicas, diferente de projetos “novos” ou convencionais. O presente trabalho propõe identificar o processo que envolve essa área, as dificuldades de implementação e indicar as possibilidades que poderão ser alcançadas com a introdução da aplicação da técnica de reabilitação em edifícios públicos, em particular os da Universidade Federal de Goiás.
Palavras-chave: reabilitação, gestão de projetos
INTRODUÇÃO
Edificações degradadas e abandonadas contribuem para a degradação do seu entorno e podem ser alvo de invasões e ocupações irregulares, principalmente no centro das grandes cidades. Essa realidade, somada ao processo natural de degradação das edificações, apontou para uma oportunidade crescente para a indústria da construção civil: a indústria da reabilitação de edificações.
A reabilitação pode ser aplicada em vários contextos, sendo os mais correntes os aplicados a intervenções da cidade e ao edifício. As intervenções de reabilitação envolvem um processo técnico complexo desde a análise de viabilidade, projeto, levantamento de custos de produção, legislação, aprovação de projeto e outras etapas até chegar à ocupação do edifício (MARQUES DE JESUS; BARROS; CARDOSO, 2007).
A UFG passa por um momento especial de ampliação de sua área física edificada. No entanto, ainda não conseguiu resolver os problemas dos edifícios mais antigos, que estão na faixa entre 40 e 50 anos de uso e necessitam de intervenções para reabilitar aos seus usuários e atender novas demandas no ensino e na pesquisa.
Este trabalho tem por objetivo mostrar que este momento é uma grande oportunidade para incorporar os conceitos e a metodologia de reabilitação de edifícios dentro da UFG, a partir de intervenções de arquitetos e engenheiros junto aos gestores, usuários e nas instâncias de tomada de decisões da Instituição, visando priorizar recursos financeiros para esse fim.
INTRODUÇÃO
Edificações degradadas e abandonadas contribuem para a degradação do seu entorno e podem ser alvo de invasões e ocupações irregulares, principalmente no centro das grandes cidades. Essa realidade, somada ao processo natural de degradação das edificações, apontou para uma oportunidade crescente para a indústria da construção civil: a indústria da reabilitação de edificações.
A reabilitação pode ser aplicada em vários contextos, sendo os mais correntes os aplicados a intervenções da cidade e ao edifício. As intervenções de reabilitação envolvem um processo técnico complexo desde a análise de viabilidade, projeto, levantamento de custos de produção, legislação, aprovação de projeto e outras etapas até chegar à ocupação do edifício (MARQUES DE JESUS; BARROS; CARDOSO, 2007).
A UFG passa por um momento especial de ampliação de sua área física edificada. No entanto, ainda não conseguiu resolver os problemas dos edifícios mais antigos, que estão na faixa entre 40 e 50 anos de uso e necessitam de intervenções para reabilitar aos seus usuários e atender novas demandas no ensino e na pesquisa.
Este trabalho tem por objetivo mostrar que este momento é uma grande oportunidade para incorporar os conceitos e a metodologia de reabilitação de edifícios dentro da UFG, a partir de intervenções de arquitetos e engenheiros junto aos gestores, usuários e nas instâncias de tomada de decisões da Instituição, visando priorizar recursos financeiros para esse fim.
1 CARACTERÍSTICAS DO PROCESSO DE REABILITAÇÃO
1.1 REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS: CONCEITUAÇÃO
Para Barrientos e Qualharini (2002), reabilitação é reforma gerenciada de uma construção visando a sua adaptação às novas necessidades dos usuários com o objetivo de prolongar a vida útil da edificação e promover a redução do custo de utilização.
O Projeto Reabilita (2007), trabalho desenvolvido por um grupo de pesquisadores para as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, define o termo reabilitação como sendo o processo pelo qual o imóvel ou o bem urbanístico pode ser recuperado de maneira a contribuir não só para os moradores e proprietários do imóvel, como também um processo de intervenção em toda uma área urbana.
De acordo com Croitor (2008) existem quatro grupos de edificações que potencialmente podem integrar o mercado de reabilitações:
Edificações antigas e degradadas: o processo de degradação da edificação provoca a desvalorização do imóvel e apenas uma reabilitação estruturada é capaz de recobrar a tendência de valorização de mercado do imóvel;
Edificações inacabadas e abandonadas: que embora não tenham sido oficialmente habilitados e, portanto, não se deva utilizar o termo “reabilitação”, essas intervenções têm a mesma natureza das realizadas nos empreendimentos de reabilitação;
Edificações com sistemas prediais ineficientes: quando o interesse principal é a modernização dos sistemas prediais, tem-se o chamado retrofit da edificação, que visa, além da adequação dos espaços, o aumento da eficiência dos sistemas prediais através da substituição das instalações existentes por sistemas mais modernos;
Reabilitação com mudança de uso: esse tipo de reabilitação promove a possibilidade da edificação servir aos usuários de uma maneira diferente da que foi projetada inicialmente.
Outros termos relacionados a este conceito que se destacam: reciclar, recuperar, reformar, restaurar e retrofit.
1.1 REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS: CONCEITUAÇÃO
Para Barrientos e Qualharini (2002), reabilitação é reforma gerenciada de uma construção visando a sua adaptação às novas necessidades dos usuários com o objetivo de prolongar a vida útil da edificação e promover a redução do custo de utilização.
O Projeto Reabilita (2007), trabalho desenvolvido por um grupo de pesquisadores para as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, define o termo reabilitação como sendo o processo pelo qual o imóvel ou o bem urbanístico pode ser recuperado de maneira a contribuir não só para os moradores e proprietários do imóvel, como também um processo de intervenção em toda uma área urbana.
De acordo com Croitor (2008) existem quatro grupos de edificações que potencialmente podem integrar o mercado de reabilitações:
Edificações antigas e degradadas: o processo de degradação da edificação provoca a desvalorização do imóvel e apenas uma reabilitação estruturada é capaz de recobrar a tendência de valorização de mercado do imóvel;
Edificações inacabadas e abandonadas: que embora não tenham sido oficialmente habilitados e, portanto, não se deva utilizar o termo “reabilitação”, essas intervenções têm a mesma natureza das realizadas nos empreendimentos de reabilitação;
Edificações com sistemas prediais ineficientes: quando o interesse principal é a modernização dos sistemas prediais, tem-se o chamado retrofit da edificação, que visa, além da adequação dos espaços, o aumento da eficiência dos sistemas prediais através da substituição das instalações existentes por sistemas mais modernos;
Reabilitação com mudança de uso: esse tipo de reabilitação promove a possibilidade da edificação servir aos usuários de uma maneira diferente da que foi projetada inicialmente.
Outros termos relacionados a este conceito que se destacam: reciclar, recuperar, reformar, restaurar e retrofit.
1.2 AS FASES DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Em diretrizes de reabilitação de edifícios para habitação de interesse social, o Projeto Reabilita (2007) indica que a reabilitação se efetiva a partir de diversos processos que se estruturam em quatro grandes fases: realização de diagnóstico do imóvel e identificação dos agentes envolvidos para a reabilitação; a elaboração de projeto para reabilitação; o planejamento e a gestão da produção, e a gestão da ocupação do edifício. Muitas dessas fases se interpõem ao longo do processo, em função da complexidade que a reabilitação envolve.
Em diretrizes de reabilitação de edifícios para habitação de interesse social, o Projeto Reabilita (2007) indica que a reabilitação se efetiva a partir de diversos processos que se estruturam em quatro grandes fases: realização de diagnóstico do imóvel e identificação dos agentes envolvidos para a reabilitação; a elaboração de projeto para reabilitação; o planejamento e a gestão da produção, e a gestão da ocupação do edifício. Muitas dessas fases se interpõem ao longo do processo, em função da complexidade que a reabilitação envolve.
1.3 O PROJETO E A OBRA EM REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Nos empreendimentos de reabilitação a relação de interdependência entre as equipes de projetos e obras é maior que em outros tipos de projetos, pois em determinadas etapas do empreendimento os projetos são elaborados no ritmo da execução das obras.
Para a integração efetiva entre as equipes de projeto e de obras é necessária uma mudança de cultura, que só é possível incorporar quando os envolvidos nesse processo já adquiriram valores de sustentabilidade ambiental, preocupa-se com a longevidade das edificações e com o seu valor histórico e cultural.
O projetista de reabilitação, além de desenvolver um novo conceito sobre algo que já passou por um processo de projeto anteriormente, deve lidar também com as intervenções feitas posteriormente. Independentemente da complexidade, o projeto de reabilitação será, necessariamente, desenvolvido a partir e sobre uma construção existente, ou seja, sobre o projeto de outros autores.
A metodologia para elaboração de projetos de reabilitação de edifícios é decisiva para definir o que deve ser reabilitado. Freitas e Souza (2003 apud CROITOR, 2008) assinalam as seguintes atividades na etapa de “estudo de diagnóstico”:
Análise dos documentos técnicos disponíveis;
Aplicação de questionários aos usuários da edificação para coleta de informações, que ajudem na caracterização do estado de degradação das edificações;
Visitas aos locais mais afetados pela degradação e levantamento detalhado das patologias identificadas, assim como análise do comportamento dessas patologias;
Levantamento fotográfico da edificação e das patologias identificadas;
Medições diversas realizadas na edificação, tais como: medição de fissuras e análise da sua movimentação, de ensaios tecnológicos etc.;
Inspeção nas fachadas do edifício, para verificação do revestimento externo e outros.
Uma grande parte dos objetos de intervenção é constituída por imóveis antigos que, muitas vezes, não dispõem da documentação necessária para uma análise adequada das características técnicas das edificações. Os elementos gráficos mais freqüentemente localizados são os documentos legais que, além de não apresentarem informações específicas detalhadas, em sua maior parte, não refletem o estado atual das edificações.
Monice (2006) adverte que, algumas vezes, as soluções de projeto são o que definem a viabilidade ou não da intervenção em edifícios existentes para HIS e as omissões de projeto ou premissas equivocadas podem causar problemas futuros difíceis de sanar e que poderiam ser mais facilmente solucionados com uma visão prévia mais abrangente dos intervenientes que participam do processo de projeto.
Da etapa de concepção do produto à pós-entrega da obra é necessário um profissional que coordene as diversas fases do empreendimento, que consolide e distribua as informações e definições técnicas relativas a projetos, entre os demais agentes envolvidos. Essa atividade de suporte ao desenvolvimento do processo de projeto, voltada à integração dos requisitos e das decisões de projeto, é tarefa da “coordenação de projetos”.
Destaca-se ainda a importância do coordenador de projetos na etapa de execução das obras, uma vez que é o responsável pela apresentação formal do projeto à equipe de produção, das premissas adotadas no seu desenvolvimento, dos principais cuidados a serem tomados durante a execução e demais informações relevantes, passando também pelo acompanhamento de sua utilização, quando, tanto o coordenador, quanto os projetistas devem dar suporte à equipe de produção (CROITOR, 2008).
Por melhor que seja a qualidade dos trabalhos realizados nas etapas de diagnóstico e projeto, na etapa de execução certamente serão identificadas interferências não previstas anteriormente que exijam ajustes e adaptações, cujas soluções precisam ser desenvolvidas no campo pela equipe de obra. Por isso, a importância de ser formada equipe de campo capaz de controlar a execução das obras sob o aspecto técnico e financeiro.
O Projeto Reabilita (2007) constata que a existência de parâmetros próprios para obras de reabilitação, em diversos aspectos, permitiria uma elaboração de projetos mais adequados e em um prazo mais reduzido, além da execução das obras com melhor qualidade, principalmente no tocante aos custos, que tendem a ser não confiáveis. Ao analisar diversos empreendimentos em três capitais brasileiras (Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador), foi detectado que a falta de qualificação técnica da mão-de-obra (tanto em execução da obra como em projeto), o desconhecimento e, por conseqüência, não utilização das ferramentas e técnicas de gestão pelas empresas, aumentam o custo de produção desses empreendimentos.
Zmitrowichz et al. (2006) analisou a distribuição dos custos na reabilitação de edifícios para Habitação de Interesse Social (HIS) e apontou três famílias de serviços com pesos significativos na composição dos orçamentos: instalações (totalmente renovados) e aparelhos, com peso médio de 28%; revestimento e pintura, com peso médio de 23% e paredes e painéis com peso médio de 16% no do orçamento final, totalizando mais de 65% em média dos valores orçados.
Para Marques de Jesus, Barros e Cardoso (2007) as características das obras de reabilitação são, em grande parte, distintas daquelas encontradas em construções novas. Na fase de serviços preliminares, por exemplo, ao invés da montagem do canteiro de obras, tem-se na maioria das vezes, a demolição de parte do edifício, gerando-se grande volume de material a ser removido; passa-se, depois, pela recuperação de elementos e subsistemas dos edifícios, somando-se ainda o alto grau de complexidade na logística e administração do canteiro de obras.
Por melhores que sejam os resultados alcançados no fim do processo de uma reforma ou intervenção similar, o decorrer da mesma é na maioria das vezes desgastante e incerto para o cliente. Sem um elaborado planejamento e padronização das atividades em um canteiro de obras, uma intervenção desse tipo se torna uma obra longa e com um investimento alto (GIMENES; PICCHI, 2008).
Nos empreendimentos de reabilitação a relação de interdependência entre as equipes de projetos e obras é maior que em outros tipos de projetos, pois em determinadas etapas do empreendimento os projetos são elaborados no ritmo da execução das obras.
Para a integração efetiva entre as equipes de projeto e de obras é necessária uma mudança de cultura, que só é possível incorporar quando os envolvidos nesse processo já adquiriram valores de sustentabilidade ambiental, preocupa-se com a longevidade das edificações e com o seu valor histórico e cultural.
O projetista de reabilitação, além de desenvolver um novo conceito sobre algo que já passou por um processo de projeto anteriormente, deve lidar também com as intervenções feitas posteriormente. Independentemente da complexidade, o projeto de reabilitação será, necessariamente, desenvolvido a partir e sobre uma construção existente, ou seja, sobre o projeto de outros autores.
A metodologia para elaboração de projetos de reabilitação de edifícios é decisiva para definir o que deve ser reabilitado. Freitas e Souza (2003 apud CROITOR, 2008) assinalam as seguintes atividades na etapa de “estudo de diagnóstico”:
Análise dos documentos técnicos disponíveis;
Aplicação de questionários aos usuários da edificação para coleta de informações, que ajudem na caracterização do estado de degradação das edificações;
Visitas aos locais mais afetados pela degradação e levantamento detalhado das patologias identificadas, assim como análise do comportamento dessas patologias;
Levantamento fotográfico da edificação e das patologias identificadas;
Medições diversas realizadas na edificação, tais como: medição de fissuras e análise da sua movimentação, de ensaios tecnológicos etc.;
Inspeção nas fachadas do edifício, para verificação do revestimento externo e outros.
Uma grande parte dos objetos de intervenção é constituída por imóveis antigos que, muitas vezes, não dispõem da documentação necessária para uma análise adequada das características técnicas das edificações. Os elementos gráficos mais freqüentemente localizados são os documentos legais que, além de não apresentarem informações específicas detalhadas, em sua maior parte, não refletem o estado atual das edificações.
Monice (2006) adverte que, algumas vezes, as soluções de projeto são o que definem a viabilidade ou não da intervenção em edifícios existentes para HIS e as omissões de projeto ou premissas equivocadas podem causar problemas futuros difíceis de sanar e que poderiam ser mais facilmente solucionados com uma visão prévia mais abrangente dos intervenientes que participam do processo de projeto.
Da etapa de concepção do produto à pós-entrega da obra é necessário um profissional que coordene as diversas fases do empreendimento, que consolide e distribua as informações e definições técnicas relativas a projetos, entre os demais agentes envolvidos. Essa atividade de suporte ao desenvolvimento do processo de projeto, voltada à integração dos requisitos e das decisões de projeto, é tarefa da “coordenação de projetos”.
Destaca-se ainda a importância do coordenador de projetos na etapa de execução das obras, uma vez que é o responsável pela apresentação formal do projeto à equipe de produção, das premissas adotadas no seu desenvolvimento, dos principais cuidados a serem tomados durante a execução e demais informações relevantes, passando também pelo acompanhamento de sua utilização, quando, tanto o coordenador, quanto os projetistas devem dar suporte à equipe de produção (CROITOR, 2008).
Por melhor que seja a qualidade dos trabalhos realizados nas etapas de diagnóstico e projeto, na etapa de execução certamente serão identificadas interferências não previstas anteriormente que exijam ajustes e adaptações, cujas soluções precisam ser desenvolvidas no campo pela equipe de obra. Por isso, a importância de ser formada equipe de campo capaz de controlar a execução das obras sob o aspecto técnico e financeiro.
O Projeto Reabilita (2007) constata que a existência de parâmetros próprios para obras de reabilitação, em diversos aspectos, permitiria uma elaboração de projetos mais adequados e em um prazo mais reduzido, além da execução das obras com melhor qualidade, principalmente no tocante aos custos, que tendem a ser não confiáveis. Ao analisar diversos empreendimentos em três capitais brasileiras (Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador), foi detectado que a falta de qualificação técnica da mão-de-obra (tanto em execução da obra como em projeto), o desconhecimento e, por conseqüência, não utilização das ferramentas e técnicas de gestão pelas empresas, aumentam o custo de produção desses empreendimentos.
Zmitrowichz et al. (2006) analisou a distribuição dos custos na reabilitação de edifícios para Habitação de Interesse Social (HIS) e apontou três famílias de serviços com pesos significativos na composição dos orçamentos: instalações (totalmente renovados) e aparelhos, com peso médio de 28%; revestimento e pintura, com peso médio de 23% e paredes e painéis com peso médio de 16% no do orçamento final, totalizando mais de 65% em média dos valores orçados.
Para Marques de Jesus, Barros e Cardoso (2007) as características das obras de reabilitação são, em grande parte, distintas daquelas encontradas em construções novas. Na fase de serviços preliminares, por exemplo, ao invés da montagem do canteiro de obras, tem-se na maioria das vezes, a demolição de parte do edifício, gerando-se grande volume de material a ser removido; passa-se, depois, pela recuperação de elementos e subsistemas dos edifícios, somando-se ainda o alto grau de complexidade na logística e administração do canteiro de obras.
Por melhores que sejam os resultados alcançados no fim do processo de uma reforma ou intervenção similar, o decorrer da mesma é na maioria das vezes desgastante e incerto para o cliente. Sem um elaborado planejamento e padronização das atividades em um canteiro de obras, uma intervenção desse tipo se torna uma obra longa e com um investimento alto (GIMENES; PICCHI, 2008).
2 A EXPERIÊNCIA DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS NA UFG
A Universidade Federal de Goiás foi criada em 1960, a partir de unidades isoladas, tendo a sua primeira ocupação o Câmpus da Praça Universitária, atual Câmpus Colemar Natal e Silva. No início da década de 70, com a criação da Escola de Agronomia e Veterinária e a aquisição da fazenda Samambaia, foi concretizada a implantação do Câmpus Samambaia. A Instituição conta ainda com 03 Câmpus nas cidades de Catalão, Jataí e Goiás. A área total de edifícios soma hoje 250.000 m2.
Em 2010 a UFG completa o total de 50 anos de existência. O momento particular de crescimento que seus cursos e área física têm passado nos últimos anos e a projeção para os próximos anos seguintes impressiona, tanto pelo seu histórico anterior como também pelos recursos financeiros investidos em edificações para atender o aumento de número de alunos e cursos, em todos os seus Câmpus.
Em 2007, o Governo Federal criou o Programa de Apoio a Planos de Reestruturação e Expansão das Universidades Federais – REUNI. No período de 2008 a 2012 a UFG estabeleceu como meta para esse Programa a ampliação da área física de aproximadamente 58.414 m2., ou seja, o equivalente a um crescimento de mais de 20% da área construída existente no ano de 2009, fora os recursos oriundos do orçamento próprio da UFG, das chamadas Emendas Parlamentares e, ainda, de recursos oriundos de outras instituições de fomento à pesquisas que irão atender a novas construções, reformas e adaptações de unidades de ensino.
A UFG tinha no ano de 2007 aproximadamente 15.000 alunos matriculados e passará a um total aproximado de 25.0000 alunos em 2012. A área física já cresceu no período de 2006 de 212.000 m2. para 250.000 m2. em 2009.
Apesar desse crescimento a UFG, bem como a grande maioria das Instituições Federais de Ensino Superior, não conseguiu resolver os problemas dos edifícios mais antigos, que abrigam as unidades de ensino, as áreas de apoio e administração, as quais não passaram por uma recuperação e atualização das instalações físicas para acompanhar o desenvolvimento acadêmico e científico.
A Universidade Federal de Goiás foi criada em 1960, a partir de unidades isoladas, tendo a sua primeira ocupação o Câmpus da Praça Universitária, atual Câmpus Colemar Natal e Silva. No início da década de 70, com a criação da Escola de Agronomia e Veterinária e a aquisição da fazenda Samambaia, foi concretizada a implantação do Câmpus Samambaia. A Instituição conta ainda com 03 Câmpus nas cidades de Catalão, Jataí e Goiás. A área total de edifícios soma hoje 250.000 m2.
Em 2010 a UFG completa o total de 50 anos de existência. O momento particular de crescimento que seus cursos e área física têm passado nos últimos anos e a projeção para os próximos anos seguintes impressiona, tanto pelo seu histórico anterior como também pelos recursos financeiros investidos em edificações para atender o aumento de número de alunos e cursos, em todos os seus Câmpus.
Em 2007, o Governo Federal criou o Programa de Apoio a Planos de Reestruturação e Expansão das Universidades Federais – REUNI. No período de 2008 a 2012 a UFG estabeleceu como meta para esse Programa a ampliação da área física de aproximadamente 58.414 m2., ou seja, o equivalente a um crescimento de mais de 20% da área construída existente no ano de 2009, fora os recursos oriundos do orçamento próprio da UFG, das chamadas Emendas Parlamentares e, ainda, de recursos oriundos de outras instituições de fomento à pesquisas que irão atender a novas construções, reformas e adaptações de unidades de ensino.
A UFG tinha no ano de 2007 aproximadamente 15.000 alunos matriculados e passará a um total aproximado de 25.0000 alunos em 2012. A área física já cresceu no período de 2006 de 212.000 m2. para 250.000 m2. em 2009.
Apesar desse crescimento a UFG, bem como a grande maioria das Instituições Federais de Ensino Superior, não conseguiu resolver os problemas dos edifícios mais antigos, que abrigam as unidades de ensino, as áreas de apoio e administração, as quais não passaram por uma recuperação e atualização das instalações físicas para acompanhar o desenvolvimento acadêmico e científico.
2.1 CARACTERÍSTICAS DAS INTERVENÇÕES NAS EDIFICAÇÕES DA UFG
Num levantamento preliminar é possível demonstrar o potencial para intervenção em edificações que necessitam de mudanças consideráveis para atender plenamente as suas funções e que se enquadram no conceito de revitalização de edifícios, considerando apenas os dois Câmpus da UFG em Goiânia:
Câmpus Colemar Natal e Silva (Praça Universitária):
Edificações principais: Faculdade de Direito, Faculdade de Educação, Museu Antropológico,– Escolas de Engenharias - Blocos A e B, edifício da Pró Reitoria de Assuntos da Comunidade Universitária – PROCOM e edifícios do Hospital das Clínicas;
Área aproximada: 23.000 m2.
Câmpus Samambaia:
Edificações principais: Instituto de Ciências Biológicas – I a IV; Instituto de Química e IESA; Instituto de Física; Instituto de Matemática e Estatística (IME) e Instituto de Informática (INF); FACOMB e antigo FCHF;
Área aproximada: 30.000 m2.
Portanto, numa análise inicial, pelo menos 20% da área física construída da UFG, em Goiânia, apresenta necessidades de reabilitação. As edificações acima enumeradas estão com mais de 40 anos de uso e não passaram intervenções importantes no seu conjunto, somente em determinados setores ou tipos de instalações, que visaram atender necessidades prementes desses locais.
É certo que, logo à primeira análise, nem todos os edifícios merecem estudos aprofundados de revitalização, tendo em vista a situação precária em que se encontram e pelo pouco valor arquitetônico que representam e, nesses casos, deveriam ser demolidos.
Num levantamento preliminar é possível demonstrar o potencial para intervenção em edificações que necessitam de mudanças consideráveis para atender plenamente as suas funções e que se enquadram no conceito de revitalização de edifícios, considerando apenas os dois Câmpus da UFG em Goiânia:
Câmpus Colemar Natal e Silva (Praça Universitária):
Edificações principais: Faculdade de Direito, Faculdade de Educação, Museu Antropológico,– Escolas de Engenharias - Blocos A e B, edifício da Pró Reitoria de Assuntos da Comunidade Universitária – PROCOM e edifícios do Hospital das Clínicas;
Área aproximada: 23.000 m2.
Câmpus Samambaia:
Edificações principais: Instituto de Ciências Biológicas – I a IV; Instituto de Química e IESA; Instituto de Física; Instituto de Matemática e Estatística (IME) e Instituto de Informática (INF); FACOMB e antigo FCHF;
Área aproximada: 30.000 m2.
Portanto, numa análise inicial, pelo menos 20% da área física construída da UFG, em Goiânia, apresenta necessidades de reabilitação. As edificações acima enumeradas estão com mais de 40 anos de uso e não passaram intervenções importantes no seu conjunto, somente em determinados setores ou tipos de instalações, que visaram atender necessidades prementes desses locais.
É certo que, logo à primeira análise, nem todos os edifícios merecem estudos aprofundados de revitalização, tendo em vista a situação precária em que se encontram e pelo pouco valor arquitetônico que representam e, nesses casos, deveriam ser demolidos.
2.2 O ESPAÇO CULTURAL DA UFG – UMA EXPERIÊNCIA DE REABILITAÇÃO
O Espaço Cultural da UFG é um exemplo recente de obra que se encaixa na metodologia de reabilitação de edifício, mesmo que sem a utilização de todas as fases desse tipo de intervenção. O edifício foi construído em 1967, tem área de 1410,00 m2., foi destinado originalmente ao setor de patrimônio e material (com galpões anexos para o setor de transportes e marcenaria, já demolidos).
Em 1985, o edifício foi desocupado devido à construção de novos edifícios para esse fim no Câmpus Samambaia, ficando o período de um pouco mais de um ano sem ocupação. Foi reaberto para ocupação da Oficina Cultural da UFG ainda de forma precária, pois foram destinados poucos recursos para as adaptações de uma sala de teatro, sala de dança, vestiários e área administrativa.
No ano de 2002 foi realizada uma segunda reforma, voltada principalmente para a recuperação da cobertura e o tratamento de duas fachadas, ainda sem tornar o edifício com atividades abertas para o público.
Em 2006, foi elaborado um projeto arquitetônico com intenções conceituais diferenciadas do que se destinava: abrigar atividades culturais contemporâneas voltadas às artes cênicas, artes plásticas e visuais, dança, música e oficinas experimentais. A concepção baseia-se na composição de prismas regulares, cores quentes e marcantes e um envelopamento metálico, sendo que este último sugere a idéia de um container que comporta a criação artística de vanguarda. Assim, espaço interno e externo estão integrados para atender todas as concepções artísticas.
As obras foram executadas em três etapas, devido à falta de dotação orçamentária para a execução em uma única vez. Foram contratadas nos anos de 2007, 2008 e 2009, a partir de recursos financeiros do orçamento anual da própria Instituição (somente em 2008 foram destinados parte dos recursos extra-orçamentários - plano de trabalho da SESu/MEC), conforme dados abaixo:
Primeira etapa – 2007: área de intervenção de 676,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 401.655,29;
Segunda etapa – 2008: área de intervenção de 692,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 1.143450,45;
Terceira etapa – 2009: área de intervenção de 692,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 642.056,04;
O espaço edificado em função de sua posição geográfica no contexto urbano de Goiânia, bem como do valor arquitetônico, se apresenta como uma importante opção cultural para a comunidade universitária e para toda a cidade.
O Espaço Cultural da UFG é um exemplo recente de obra que se encaixa na metodologia de reabilitação de edifício, mesmo que sem a utilização de todas as fases desse tipo de intervenção. O edifício foi construído em 1967, tem área de 1410,00 m2., foi destinado originalmente ao setor de patrimônio e material (com galpões anexos para o setor de transportes e marcenaria, já demolidos).
Em 1985, o edifício foi desocupado devido à construção de novos edifícios para esse fim no Câmpus Samambaia, ficando o período de um pouco mais de um ano sem ocupação. Foi reaberto para ocupação da Oficina Cultural da UFG ainda de forma precária, pois foram destinados poucos recursos para as adaptações de uma sala de teatro, sala de dança, vestiários e área administrativa.
No ano de 2002 foi realizada uma segunda reforma, voltada principalmente para a recuperação da cobertura e o tratamento de duas fachadas, ainda sem tornar o edifício com atividades abertas para o público.
Em 2006, foi elaborado um projeto arquitetônico com intenções conceituais diferenciadas do que se destinava: abrigar atividades culturais contemporâneas voltadas às artes cênicas, artes plásticas e visuais, dança, música e oficinas experimentais. A concepção baseia-se na composição de prismas regulares, cores quentes e marcantes e um envelopamento metálico, sendo que este último sugere a idéia de um container que comporta a criação artística de vanguarda. Assim, espaço interno e externo estão integrados para atender todas as concepções artísticas.
As obras foram executadas em três etapas, devido à falta de dotação orçamentária para a execução em uma única vez. Foram contratadas nos anos de 2007, 2008 e 2009, a partir de recursos financeiros do orçamento anual da própria Instituição (somente em 2008 foram destinados parte dos recursos extra-orçamentários - plano de trabalho da SESu/MEC), conforme dados abaixo:
Primeira etapa – 2007: área de intervenção de 676,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 401.655,29;
Segunda etapa – 2008: área de intervenção de 692,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 1.143450,45;
Terceira etapa – 2009: área de intervenção de 692,00 m2., e o valor total da obra ficou em R$ 642.056,04;
O espaço edificado em função de sua posição geográfica no contexto urbano de Goiânia, bem como do valor arquitetônico, se apresenta como uma importante opção cultural para a comunidade universitária e para toda a cidade.
2.3 PONTOS NEGATIVOS DAS INTERVENÇÕES EM REABILITAÇÃO NA UFG
Apesar de importantes resultados já obtidos, vários aspectos negativos devem ser ressaltados em intervenções de reabilitação (reformas, adequações etc.) similares ao do Espaço Cultural da UFG, cujos problemas se repetem em outras obras de mesmas características executadas nesse período, sejam elas consideradas como reformas, ampliações ou adaptações de edifícios. Um levantamento realizado pelo Centro de Gestão do Espaço Físico – CEGEF, órgão responsável pelo planejamento e produção do espaço físico da UFG, apontam os seguintes problemas:
Não se analisa em profundidade os projetos e os conceitos originais utilizados pelos seus autores quando se elaboram os projetos;
Há uma série de incompatibilidades entre os projetos de arquitetura e complementares de engenharia, que implicam em retrabalhos, paralisação de serviços e outros;
O tempo de dedicação de projeto pelos profissionais responsáveis é muito pequeno e não se dá o “valor” necessário a esses tipos projetos em detrimento aos projetos de novos edifícios;
Os orçamentos são imprecisos, por falta de levantamento minucioso das informações do estado geral dos elementos a sofrer intervenção e seus quantitativos;
As especificações não apontam todas as necessidades de intervenção, gerando diversos aditivos de obras, os quais, em sua maioria, poderiam ser evitados;
Materiais e componentes construtivos são reaproveitados sem passar por um processo de recuperação ou manutenção adequada – são os casos de esquadrias, instalações hidro-sanitárias, elétricas etc.;
Há uma falta de análise de processos que leve em conta o aumento da produtividade da mão de obra e sistemas construtivos racionais;
As empresas contratadas, a partir de licitações públicas regidas pela lei 8.666/93 – que apresentam as normas para licitações e contratos da administração pública, são de pequeno porte e não estão capacitadas para a execução de obras com um planejamento que possibilite uma execução com a qualidade requerida. O corpo técnico e a mão de obra apresentam baixa qualificação;
Esses tipos de obras não são devidamente priorizadas pela fiscalização, deixando às empreiteiras decisões importantes, que no dia a dia que resultam em prejuízos para as edificações e seus usuários;
Os usuários exigem cada vez mais um maior nível de detalhamento dos espaços e instalações. Por outro lado, tendem a solicitar modificações que tumultuam o desenvolvimento dos serviços;
As intervenções, quando realizadas de forma isolada dentro de um edifício, desconsideram reflexos de modificações que incidem no edifício como um todo;
Essas não conformidades são resultantes claros da falta de uma gestão de projetos e de obras eficazes, capaz de atender plenamente as diversas fases desses processos de intervenção.
Apesar de importantes resultados já obtidos, vários aspectos negativos devem ser ressaltados em intervenções de reabilitação (reformas, adequações etc.) similares ao do Espaço Cultural da UFG, cujos problemas se repetem em outras obras de mesmas características executadas nesse período, sejam elas consideradas como reformas, ampliações ou adaptações de edifícios. Um levantamento realizado pelo Centro de Gestão do Espaço Físico – CEGEF, órgão responsável pelo planejamento e produção do espaço físico da UFG, apontam os seguintes problemas:
Não se analisa em profundidade os projetos e os conceitos originais utilizados pelos seus autores quando se elaboram os projetos;
Há uma série de incompatibilidades entre os projetos de arquitetura e complementares de engenharia, que implicam em retrabalhos, paralisação de serviços e outros;
O tempo de dedicação de projeto pelos profissionais responsáveis é muito pequeno e não se dá o “valor” necessário a esses tipos projetos em detrimento aos projetos de novos edifícios;
Os orçamentos são imprecisos, por falta de levantamento minucioso das informações do estado geral dos elementos a sofrer intervenção e seus quantitativos;
As especificações não apontam todas as necessidades de intervenção, gerando diversos aditivos de obras, os quais, em sua maioria, poderiam ser evitados;
Materiais e componentes construtivos são reaproveitados sem passar por um processo de recuperação ou manutenção adequada – são os casos de esquadrias, instalações hidro-sanitárias, elétricas etc.;
Há uma falta de análise de processos que leve em conta o aumento da produtividade da mão de obra e sistemas construtivos racionais;
As empresas contratadas, a partir de licitações públicas regidas pela lei 8.666/93 – que apresentam as normas para licitações e contratos da administração pública, são de pequeno porte e não estão capacitadas para a execução de obras com um planejamento que possibilite uma execução com a qualidade requerida. O corpo técnico e a mão de obra apresentam baixa qualificação;
Esses tipos de obras não são devidamente priorizadas pela fiscalização, deixando às empreiteiras decisões importantes, que no dia a dia que resultam em prejuízos para as edificações e seus usuários;
Os usuários exigem cada vez mais um maior nível de detalhamento dos espaços e instalações. Por outro lado, tendem a solicitar modificações que tumultuam o desenvolvimento dos serviços;
As intervenções, quando realizadas de forma isolada dentro de um edifício, desconsideram reflexos de modificações que incidem no edifício como um todo;
Essas não conformidades são resultantes claros da falta de uma gestão de projetos e de obras eficazes, capaz de atender plenamente as diversas fases desses processos de intervenção.
3 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A reabilitação de edifícios é um grande desafio. Reabilitar exige conhecimento multidisciplinar, experiência, metodologia de intervenção e, em muitos casos, a criação de legislação específica. Por se tratar de um segmento em expansão na construção civil no Brasil e pelas suas dificuldades de sua implementação, há a necessidade de continuidade de pesquisas nessa área para investigar e adaptar a metodologia de gestão de projetos, de obras, bem como de outras fases importantes desse processo.
Uma experiência recente realizada no segmento de reabilitação de edifícios na UFG mostrou-se positiva. Assim, a reabilitação de edifícios deve ser vista como um instrumento estratégico para a negociação dos gestores da Instituição junto aos órgãos governamentais e os de fomento à pesquisa.
Ainda, verifica-se que este é o momento apropriado para arquitetos e engenheiros incorporarem os conceitos de revitalização nos projetos nas discussões com os gestores, nos Conselhos Superiores da Instituição e com os usuários, para priorizar recursos financeiros voltados para resolver os principais problemas dos edifícios como um todo. A evidência dos resultados positivos, oriundos de uma política eficaz de gestão para o espaço físico da UFG, trará, sem dúvidas, um novo elemento de análise de tomada de decisões de investimentos na Instituição.
A reabilitação de edifícios é um grande desafio. Reabilitar exige conhecimento multidisciplinar, experiência, metodologia de intervenção e, em muitos casos, a criação de legislação específica. Por se tratar de um segmento em expansão na construção civil no Brasil e pelas suas dificuldades de sua implementação, há a necessidade de continuidade de pesquisas nessa área para investigar e adaptar a metodologia de gestão de projetos, de obras, bem como de outras fases importantes desse processo.
Uma experiência recente realizada no segmento de reabilitação de edifícios na UFG mostrou-se positiva. Assim, a reabilitação de edifícios deve ser vista como um instrumento estratégico para a negociação dos gestores da Instituição junto aos órgãos governamentais e os de fomento à pesquisa.
Ainda, verifica-se que este é o momento apropriado para arquitetos e engenheiros incorporarem os conceitos de revitalização nos projetos nas discussões com os gestores, nos Conselhos Superiores da Instituição e com os usuários, para priorizar recursos financeiros voltados para resolver os principais problemas dos edifícios como um todo. A evidência dos resultados positivos, oriundos de uma política eficaz de gestão para o espaço físico da UFG, trará, sem dúvidas, um novo elemento de análise de tomada de decisões de investimentos na Instituição.
BIBLIOGRAFIA
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CROITOR, E.P.N. A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edifícios: estudo da interface entre projeto e obra. 2008. 122 f. Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008.
MARQUES DE JESUS, C. R.; BARROS, M. M. S. B.; CARDOSO, L. R. A. Análise de custos para reabilitação de edifícios comerciais. In: V SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 2007, Campinas. Anais... Campinas: 2007. 10 p.
PICCHI, F.A.; GIMENES, D. Gestão da qualidade em projetos e execução de reformas em edifícios comerciais. In: XII ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUIDO, 2008, Fortaleza. Anais... Fortaleza: 2008. 10 p.
PROJETO REABILITA. Diretrizes para reabilitação de edifícios para HIS: as experiências em São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. São Paulo, 2007, 246 p.
ZMITROWICZ, W; BARROS, M. M. S. B.; BOMFIM, V. C.; MARQUES DE JESUS, C. R.; VANDERLINDE, F. G.; COSTA, D. C. B.; MOITA, C. O. Análise crítica das intervenções de reabilitação ocorridas na cidade de São Paulo. In: XI ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUIDO, 2006, Florianópolis. Anais... Florianópolis: 2006. 11 p.
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