Em entrevista exclusiva para a revista Construção Mercado, Alexandre Marcelo Fontes Lara, diretor da A&F Partners Consulting, apresenta um panorama geral do segmento de manutenção predial no Brasil, fala das perspectivas desse mercado e dá orientações a construtoras que pretendem atuar no ramo.
Construção Mercado: Conte um pouco do histórico da manutenção predial no Brasil.
Alexandre Lara: A manutenção predial no país vem passando por algumas transformações desde a década de 1980, quando era predominantemente desenvolvida por equipes próprias. No final da década houve um princípio de terceirização em alguns prédios corporativos ou monousuários. No entanto, foi na década de 1990 que esta relação começou a mudar, juntamente com a chegada de um novo conceito de gerenciamento de facilidades trazido por empresas norte-americanas.
A terceirização com empresas especialistas ganhou espaço. Entre as décadas de 1990 e 2000 este mercado continuou a passar por mudanças, normalmente restritas ao formato de contratação, principalmente no que tange a terceirização e a contratação global de serviços (full service), ou por especialistas. Neste mesmo período, vimos um imenso processo de terceirização nos condomínios comerciais, ou melhor, edifícios multi-usuários de maior porte. Por fim, cabe ressaltar uma nova febre no que se refere à inserção de indicadores de desempenho ou performance nos modelos de contratação. Transportando este processo evolutivo para a situação presente, ainda existem dilemas e paradigmas em relação a formatos ou contratos, denotando que este mercado ainda busca por ajustes.
CM: Qual a dimensão do mercado de manutenção predial atualmente? Há dados de quanto esse mercado movimenta no Brasil?
AL: Há muitas realidades diferentes: prédios corporativos com e sem infraestrutura de missão crítica, condomínios de escritório, empreendimentos comerciais como shoppings, hospitais etc. Essas realidades, sem um histórico de benchmark como o desenvolvido há anos pela IFMA (International Facility Management Association) e BOMA (Building Owners and Managers Association International), não nos possibilitam enxergar com nitidez os números deste mercado.
Alguns falam em milhões de reais, mas o fato é que as grandes associações ou entidades ligadas à manutenção no Brasil têm buscado atingir o mercado predial. Isso ainda é recente, diferentemente do que se observa no mercado industrial, para o qual possuímos números bastante expressivos e consolidados. Os poucos números que vemos circulando em artigos e congressos ainda nos remetem ao comparativo com o mercado industrial, a exemplo dos custos abaixo, apurados no final da década de 1990 e início dos anos 2000 por uma instituição norte-americana, a NMW de Chicago:
Tipo de Manutenção
Custo em US$/HP/Ano
Corretiva Não Planejada
17 a 18
Preventiva
11 a 13
Preditiva / Corretiva Planejada
7 a 9
As principais entidades e associações no Brasil, a Abraman (Associação Brasileira de Manutenção) e Abrafac (Associação Brasileira de Facilities) vêm abordando o tema da manutenção predial em seus cursos, seminários, congressos e benchmark, o que nos possibilitará enxergar nosso real cenário em pouco tempo e com uma maior nitidez.
O que se pode afirmar no momento é que a atividade de manutenção predial tornou-se muito estratégica, seja no que se refere à longevidade e confiabilidade de nossas instalações, seja na manutenção da qualidade do ambiente interno, ou seja, na estratégia de comercialização de imóveis.
CM: Na comparação com outros países, como você avalia o mercado brasileiro?
AL: Dos comparativos com outros continentes e países mais desenvolvidos extrai-se uma grande verdade: ainda nos falta maior capacitação de profissionais na área predial e mais investimentos. Nós ainda não investimos o suficiente em áreas como engenharia de confiabilidade, técnicas preditivas e principalmente, na engenharia de manutenção.
Tipo de Manutenção
Primeiro mundo em relação ao Brasil
Corretiva não planejada
Menor
Preditiva
Maior
Preventiva
Igual
Engenharia de Manutenção
Maior
O mercado carece de investimentos em estudos para a obtenção de maior eficiência energética nas instalações, contratação de retrocomissionamentos e/ou operações assistidas, implantação de técnicas preditivas e, principalmente, capacitação de profissionais.
CM: Quais são as perspectivas de crescimento deste mercado?
AL: Precisamos atentar para a estruturação desta atividade, que requer em sua base a definição de escopo e a estruturação de políticas e procedimentos e a organização de informações [ver figura abaixo]. A evolução da atividade de O&M (Operação & Manutenção) dependerá da análise de históricos e estudos de tendências e a capacitação das equipes envolvidas no trabalho. Feito este primeiro dever de casa, caberá ainda investir na supervisão e gestão de todo este processo, através de uma equipe experiente e bem treinada e ferramentas informatizadas de gestão.
Principais pilares para uma adequada estruturação da O&M
CM: E existem fatores que atrapalham esse crescimento?
AL: O grande vilão para o crescimento e a evolução da área ainda é a acomodação e a justificativa de que este mercado não paga por serviços mais técnicos ou empresas mais estruturadas. Se realizarmos uma concorrência de manutenção para um grande edifício comercial e deixarmos para que as proponentes nos apresentem as suas soluções e recomendações, veremos que muito pouco será agregado ao processo, não por falta de experiência ou potencial, mas sim por acomodação.
Ora, o cliente final não conhece O&M como os proponentes, mas o medo de perder uma concorrência promove, geralmente, uma proposição de serviços e estruturas muito tímida, sem muitas inovações e sem maiores riscos. Sem que o mercado de manutenção perceba, esse fator vem depondo contra o próprio mercado, pois os clientes continuam sem acesso a inovações e requintes de qualidade na prestação deste serviço. Este é um grande dilema e um imenso paradigma a ser quebrado e com urgência.
CM: Quais as perspectivas e oportunidades para as construtoras que pretendem entrar nesse nicho de negócio?
AL: São poucas as grandes empresas no setor que investem em qualidade e em inovação, o que já demonstra o potencial para qualquer nova empresa que deseje entrar neste mercado. Mas lembro que a diferenciação só virá com os investimentos mencionados anteriormente.
CM: Que caminhos as construtoras devem seguir para entrar neste seguimento?
AL: Sinceramente, não vejo outro caminho a não ser o estudo prévio deste mercado, a definição da fatia para a qual deseja trabalhar e a estruturação inteira de uma área. Não existe mágica e o mercado já está repleto de empresas acomodadas e algumas bastante aventureiras. Existe, no entanto, um ponto extremamente importante para a estruturação de uma equipe de manutenção quando falamos de construtoras, pois os perfis profissionais entre quem constrói e quem mantém são geralmente muito divergentes.
Costumo dizer em meus cursos que se colocarmos um profissional de manutenção para tocar obras, ele provavelmente sofrerá um enfarto nos primeiros meses de trabalho. Da mesma forma, não é difícil um profissional de obra se entediar quando o colocamos para gerir uma manutenção. As necessidades e tempos de resposta são muito diferentes. É preciso ter especial atenção na formação e experiência destes indivíduos. Se queremos implantar uma manutenção eficaz devemos primeiramente buscar um profissional experiente e capacitado em manutenção, sem adaptações ou experiências não avaliadas.
CM: Em que fase as construtoras entram?
AL: Eu diria que as construtoras, se bem estruturadas, possuem um diferencial enorme, pois quando estão prestes a sair de uma obra, conhecem como ninguém a infraestrutura implantada. Em princípio, o melhor momento para se negociar a O&M seria ainda na fase de construção, a exemplo do que se faz em outros mercados, como o de elevadores.
CM: Como é a escolha das construtoras que prestam esse serviço por parte do cliente?
AL: Infelizmente, esta questão da escolha do melhor proponente ainda não segue uma única conduta. Existem clientes que buscam primeiro por custos e, neste caso, as proponentes precisam passar alguns conceitos e [esclarecer sobre os] riscos para esses clientes, o que exige conhecimento e muita habilidade de suas equipes comerciais e técnicas. Sempre defendi que cabe às empresas proponentes provocar no cliente a seguinte dúvida: economizar mais ou investir com qualidade? Não existe uma fórmula mágica e caberá à proponente sentir qual o melhor caminho ou abordagem neste embate.
CM: Quais são os principais critérios e qualificações para credenciar a sua contratação?
AL: Os clientes neste mercado nem sempre conhecem bem o que estão contratando e estes critérios podem ser muito distintos e prejudiciais, razão pela qual reforço a necessidade de a proponente identificar rapidamente esta deficiência ou característica em seu cliente, tratando-a na fase comercial e técnica da licitação. A qualificação deverá ser sempre embasada na técnica, na estrutura oferecida e na experiência do fornecedor.
http://www.revistatechne.com.br/engenharia-civil/158/artigo174101-2.asp
Construção Mercado: Conte um pouco do histórico da manutenção predial no Brasil.
Alexandre Lara: A manutenção predial no país vem passando por algumas transformações desde a década de 1980, quando era predominantemente desenvolvida por equipes próprias. No final da década houve um princípio de terceirização em alguns prédios corporativos ou monousuários. No entanto, foi na década de 1990 que esta relação começou a mudar, juntamente com a chegada de um novo conceito de gerenciamento de facilidades trazido por empresas norte-americanas.
A terceirização com empresas especialistas ganhou espaço. Entre as décadas de 1990 e 2000 este mercado continuou a passar por mudanças, normalmente restritas ao formato de contratação, principalmente no que tange a terceirização e a contratação global de serviços (full service), ou por especialistas. Neste mesmo período, vimos um imenso processo de terceirização nos condomínios comerciais, ou melhor, edifícios multi-usuários de maior porte. Por fim, cabe ressaltar uma nova febre no que se refere à inserção de indicadores de desempenho ou performance nos modelos de contratação. Transportando este processo evolutivo para a situação presente, ainda existem dilemas e paradigmas em relação a formatos ou contratos, denotando que este mercado ainda busca por ajustes.
CM: Qual a dimensão do mercado de manutenção predial atualmente? Há dados de quanto esse mercado movimenta no Brasil?
AL: Há muitas realidades diferentes: prédios corporativos com e sem infraestrutura de missão crítica, condomínios de escritório, empreendimentos comerciais como shoppings, hospitais etc. Essas realidades, sem um histórico de benchmark como o desenvolvido há anos pela IFMA (International Facility Management Association) e BOMA (Building Owners and Managers Association International), não nos possibilitam enxergar com nitidez os números deste mercado.
Alguns falam em milhões de reais, mas o fato é que as grandes associações ou entidades ligadas à manutenção no Brasil têm buscado atingir o mercado predial. Isso ainda é recente, diferentemente do que se observa no mercado industrial, para o qual possuímos números bastante expressivos e consolidados. Os poucos números que vemos circulando em artigos e congressos ainda nos remetem ao comparativo com o mercado industrial, a exemplo dos custos abaixo, apurados no final da década de 1990 e início dos anos 2000 por uma instituição norte-americana, a NMW de Chicago:
Tipo de Manutenção
Custo em US$/HP/Ano
Corretiva Não Planejada
17 a 18
Preventiva
11 a 13
Preditiva / Corretiva Planejada
7 a 9
As principais entidades e associações no Brasil, a Abraman (Associação Brasileira de Manutenção) e Abrafac (Associação Brasileira de Facilities) vêm abordando o tema da manutenção predial em seus cursos, seminários, congressos e benchmark, o que nos possibilitará enxergar nosso real cenário em pouco tempo e com uma maior nitidez.
O que se pode afirmar no momento é que a atividade de manutenção predial tornou-se muito estratégica, seja no que se refere à longevidade e confiabilidade de nossas instalações, seja na manutenção da qualidade do ambiente interno, ou seja, na estratégia de comercialização de imóveis.
CM: Na comparação com outros países, como você avalia o mercado brasileiro?
AL: Dos comparativos com outros continentes e países mais desenvolvidos extrai-se uma grande verdade: ainda nos falta maior capacitação de profissionais na área predial e mais investimentos. Nós ainda não investimos o suficiente em áreas como engenharia de confiabilidade, técnicas preditivas e principalmente, na engenharia de manutenção.
Tipo de Manutenção
Primeiro mundo em relação ao Brasil
Corretiva não planejada
Menor
Preditiva
Maior
Preventiva
Igual
Engenharia de Manutenção
Maior
O mercado carece de investimentos em estudos para a obtenção de maior eficiência energética nas instalações, contratação de retrocomissionamentos e/ou operações assistidas, implantação de técnicas preditivas e, principalmente, capacitação de profissionais.
CM: Quais são as perspectivas de crescimento deste mercado?
AL: Precisamos atentar para a estruturação desta atividade, que requer em sua base a definição de escopo e a estruturação de políticas e procedimentos e a organização de informações [ver figura abaixo]. A evolução da atividade de O&M (Operação & Manutenção) dependerá da análise de históricos e estudos de tendências e a capacitação das equipes envolvidas no trabalho. Feito este primeiro dever de casa, caberá ainda investir na supervisão e gestão de todo este processo, através de uma equipe experiente e bem treinada e ferramentas informatizadas de gestão.
Principais pilares para uma adequada estruturação da O&M
CM: E existem fatores que atrapalham esse crescimento?
AL: O grande vilão para o crescimento e a evolução da área ainda é a acomodação e a justificativa de que este mercado não paga por serviços mais técnicos ou empresas mais estruturadas. Se realizarmos uma concorrência de manutenção para um grande edifício comercial e deixarmos para que as proponentes nos apresentem as suas soluções e recomendações, veremos que muito pouco será agregado ao processo, não por falta de experiência ou potencial, mas sim por acomodação.
Ora, o cliente final não conhece O&M como os proponentes, mas o medo de perder uma concorrência promove, geralmente, uma proposição de serviços e estruturas muito tímida, sem muitas inovações e sem maiores riscos. Sem que o mercado de manutenção perceba, esse fator vem depondo contra o próprio mercado, pois os clientes continuam sem acesso a inovações e requintes de qualidade na prestação deste serviço. Este é um grande dilema e um imenso paradigma a ser quebrado e com urgência.
CM: Quais as perspectivas e oportunidades para as construtoras que pretendem entrar nesse nicho de negócio?
AL: São poucas as grandes empresas no setor que investem em qualidade e em inovação, o que já demonstra o potencial para qualquer nova empresa que deseje entrar neste mercado. Mas lembro que a diferenciação só virá com os investimentos mencionados anteriormente.
CM: Que caminhos as construtoras devem seguir para entrar neste seguimento?
AL: Sinceramente, não vejo outro caminho a não ser o estudo prévio deste mercado, a definição da fatia para a qual deseja trabalhar e a estruturação inteira de uma área. Não existe mágica e o mercado já está repleto de empresas acomodadas e algumas bastante aventureiras. Existe, no entanto, um ponto extremamente importante para a estruturação de uma equipe de manutenção quando falamos de construtoras, pois os perfis profissionais entre quem constrói e quem mantém são geralmente muito divergentes.
Costumo dizer em meus cursos que se colocarmos um profissional de manutenção para tocar obras, ele provavelmente sofrerá um enfarto nos primeiros meses de trabalho. Da mesma forma, não é difícil um profissional de obra se entediar quando o colocamos para gerir uma manutenção. As necessidades e tempos de resposta são muito diferentes. É preciso ter especial atenção na formação e experiência destes indivíduos. Se queremos implantar uma manutenção eficaz devemos primeiramente buscar um profissional experiente e capacitado em manutenção, sem adaptações ou experiências não avaliadas.
CM: Em que fase as construtoras entram?
AL: Eu diria que as construtoras, se bem estruturadas, possuem um diferencial enorme, pois quando estão prestes a sair de uma obra, conhecem como ninguém a infraestrutura implantada. Em princípio, o melhor momento para se negociar a O&M seria ainda na fase de construção, a exemplo do que se faz em outros mercados, como o de elevadores.
CM: Como é a escolha das construtoras que prestam esse serviço por parte do cliente?
AL: Infelizmente, esta questão da escolha do melhor proponente ainda não segue uma única conduta. Existem clientes que buscam primeiro por custos e, neste caso, as proponentes precisam passar alguns conceitos e [esclarecer sobre os] riscos para esses clientes, o que exige conhecimento e muita habilidade de suas equipes comerciais e técnicas. Sempre defendi que cabe às empresas proponentes provocar no cliente a seguinte dúvida: economizar mais ou investir com qualidade? Não existe uma fórmula mágica e caberá à proponente sentir qual o melhor caminho ou abordagem neste embate.
CM: Quais são os principais critérios e qualificações para credenciar a sua contratação?
AL: Os clientes neste mercado nem sempre conhecem bem o que estão contratando e estes critérios podem ser muito distintos e prejudiciais, razão pela qual reforço a necessidade de a proponente identificar rapidamente esta deficiência ou característica em seu cliente, tratando-a na fase comercial e técnica da licitação. A qualificação deverá ser sempre embasada na técnica, na estrutura oferecida e na experiência do fornecedor.
http://www.revistatechne.com.br/engenharia-civil/158/artigo174101-2.asp
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