Mudanças que valem a pena

11/05/2012

Retrofit e modernização predial são medidas interessantes e eficientes para valorizar edifícios, principalmente os mais antigos

Por Guilherme Wieczorek e Érica Marcondes

Hoje em dia, com o aquecimento e a alta disputa existentes no mercado imobiliário, ter apenas um bom prédio e uma boa localização não são suficientes. As tendências sustentáveis, os prédios verdes e eficientes, as certificações LEED e AQUA e a otimização dos espaços são alguns dos pontos que ganham cada vez mais importância na acirrada concorrência de custos entre edifícios comerciais.

Mas como os prédios mais antigos podem se manter competitivos no mercado imobiliário? Nas últimas décadas, duas soluções interessantes começaram a ser adotadas para os empreendimentos mais antigos: modernização predial e retrofit. Antes de falar sobre essas soluções, é necessário entendê- las e observar a diferença entre elas!

Modernização predial X retrofit

Modernizar e retrofitar são medidas muitas vezes vistas como a mesma solução, mas apresentam conceitos divergentes. A modernização predial busca atualizar os equipamentos e sistemas de um edifício, realiza as reformas necessárias para manter tudo atualizado, substituindo aparelhos desgastados e obsoletos por novos e mais eficientes.

Enquanto que o retrofit tem foco na estrutura física do edifício, reformando-a e customizando-a para oferecer novas possibilidades de uso daquele imóvel. “O retrofit tem comprometimento com as características originais da edificação, mas visa uma intervenção abrangente, quase sempre também com relação ao uso do espaço, enquanto a modernização possui uma maior liberdade de ação. Por isso, o retrofit tem uma ligação maior com edificações históricas, tombadas ou preservadas parcialmente”, destaca Luiz Felipe Di Giorgio Mauad, sócio-gerente da Mauad Construtora.

Quando se fala em retrofit, é importante destacar as principais áreas a receberem o investimento: fachadas, elevadores, sistema de ar condicionado, iluminação e layout. Mas é claro que cada edifício terá a sua própria necessidade. “Isso vai variar muito de acordo com a edificação, não só pelas limitações estruturais, mas pelos critérios de preservação, legislação de incêndio e pânico, legislação para atendimento de portadores de necessidades especiais ou mesmo de trânsito vertical de pessoas”, aponta Mauad.

Embora sejam normalmente associados a edifícios, a modernização e o retrofit podem ocorrer em outros setores, como áreas urbanas, sistemas de iluminação e também de refrigeração. Vale destacar que os dois processos auxiliam na redução de gastos com água e energia e em resíduos gerados, além de atrair novos investidores e prolongar a vida útil, seja de equipamentos (com a modernização), seja do próprio espaço físico, com o retrofit.

Por que realizar um retrofit?

“Prédios com mais de 20 anos apresentam um aspecto muito feio das esquadrias e por mais que se tente limpar, não se nota melhoras significativas. Ocorrem problemas também de infiltração de água e mesmo com um novo projeto de vedação, a idade dos edifícios atrapalha no bom desempenho. O terceiro ponto é a questão dos vidros: os mais antigos não têm o mesmo desempenho de eficiência energética que os atuais, o que leva a maiores custos com energia elétrica”, explica Amilcar Crosera, diretor Comercial da Kiir, empresa especializada em modernização de fachadas.

Além de melhorar o aspecto dos edifícios antigos mal conservados, outra vantagem é a valorização do imóvel. “Com o retrofit de fachadas, chega a 12%. Geralmente, só essa valorização já consegue pagar o investimento”, completa Crosera. “Quando um gestor nos procura para fazer um retrofit, o principal fator é sempre algum problema já existente”. De acordo com um estudo recente divulgado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP), 70% dos acidentes pesquisados em edifícios acontecem por problemas de uso e falta de manutenção.

Recentemente, o prédio do Banco Central de Fortaleza, no Ceará, realizou este tipo de melhoria. As obras começaram em novembro de 2010 se estendendo até setembro do ano passado. Segundo Crosera, que liderou as obras, em apenas sete anos o incorporador terá de volta todo o investimento realizado, apenas contando com a redução de gastos em energia elétrica. No processo foram colocados 4.500 metros quadrados de granito e feitos 3.600 metros quadrados de retrofit das fachadas, substituindo os vidros fumês por vidros reflexivos e alumínio composto (ACM), material mais barato que o alumínio.

De acordo com Crosera, o tempo médio para se realizar um retrofit de uma fachada de 5.000 metros quadrados gira em torno de 10 a 12 meses, e o custo sai por volta de R$ 850 o metro quadrado. Caso a opção seja pelo ACM, a obra pode ficar mais barata: podendo chegar a R$ 300 o metro quadrado.

Revitalizar e recolocar o imóvel no mercado

Além de valorizar o empreendimento, a ação de retrofit tem a tarefa de “devolvê-lo” ao mercado. É o caso do Edifício Cine Vitória, empreendimento tombado pelo Patrimônio Histórico e localizado no centro do Rio de Janeiro. O prédio abrigava um dos antigos cinemas da Cinelândia e estava abandonado há alguns anos. “Devolver o prédio à cidade com características diferenciadas”, esse é um dos objetivos do retrofit que está sendo realizado no local, segundo informa Mônica Barg, diretora de Locação da Jones Lang LaSalle no Rio de Janeiro, empresa responsável pela comercialização do edifício.

De acordo com ela, no térreo haverá uma unidade da Livraria Cultura e dentro dela um teatro, para, assim, manter a vocação cultural da edificação. “Nos andares superiores, serão construídos escritórios corridos com padrão e infraestrutura de primeira linha”, afirma.

“Tem todas as características de uma obra das mais complexas, pois não existiam projetos das estruturas originais e nem das fundações, sendo necessários seis meses de prospecções e levantamentos. Além do edifício possuir preservação e tombamento de diversos elementos, desde a fachada aos revestimentos internos do cinema e do foyer”, comenta Luiz Felipe Di Giorgio Mauad, sócio-gerente da Mauad Construtora, empresa responsável pelo retrofit do edifício.

Diversas demolições foram feitas no local. Agora, o processo está na fase de início da instalação dos sistemas e caracterização dos andares. A previsão é que o prédio seja entregue em janeiro de 2013. Segundo Barg, não é possível determinar o preço do metro quadrado do empreendimento antes das obras, pois o mesmo estava abandonado há muitos anos. Mas ela conta que imóveis com características e em regiões de porte similares têm o metro quadrado orçado entre R$ 18 a 20. Hoje, com o retrofit em andamento, o Cine Vitória já tem estimado o valor de R$ 120 para cada metro quadrado. “Há negociações para que uma ou duas grandes empresas ocupem o edifício totalmente”, conclui Barg.

Iluminação externa também tem vez

Comprovando que a modernização pode ser feita fora do espaço predial, a Prefeitura de São Paulo promoveu melhorias da iluminação na Rua do Arouche, no centro da capital. Todas as lâmpadas convencionais de dez postes foram substituídas por luminárias de diodos emissores de luz branca da tecnologia LED. As antigas lâmpadas de vapor de sódio tinham vida útil de até quatro anos, com um consumo de aproximadamente 280 W de potência, enquanto as novas gastam 156 W, com vida útil de 11 anos, se usadas 12 horas por dia.

“Com isso garantimos uma eficácia muito maior ao sistema, gerando uma economia de energia de cerca de 40% e uma vida útil de 50 mil horas”, aborda Marcos de Oliveira Santos, gerente de Marketing da OSRAM do Brasil para a linha de LEDs Profissional, que forneceu os produtos. Santos destaca ainda que as melhorias também devem oferecer maior segurança à população local, já que a luz mais branca dos LEDs aumenta tanto a visibilidade quanto a percepção de cores e contrastes. Investir para continuar crescendo

Para comemorar os dez anos de operações do Bourbon Convention Ibirapuera, localizado em São Paulo, a rede Bourbon anunciou uma modernização para as duas torres com investimentos em torno de R$ 14 milhões. Colchões, cortinas, televisores, pisos, decoração dos quartos, banheira e box são alguns dos itens que serão modificados. O hotel engloba mais de 600 apartamentos e tem foco em hóspedes corporativos.

Outro exemplo é do Condomínio Edifício Doral, localizado no Leblon, zona sul carioca. Um projeto da arquiteta Dorys Daher envolveu todo o acesso ao edifício, de olho no bem-estar e na segurança dos moradores, principalmente aos portadores de necessidades especiais. Uma reunião com o síndico e com a comissão do condomínio foi importante para definir as necessidades sobre a questão do acesso, o estilo de reforma e as opções de decoração.

Uma rampa de acesso em granito flameado foi instalada na portaria social, molduras em mármore e portas em aço inox foram colocadas nos elevadores e espelhos, um sofá grande, plantas permanentes e mesinhas de apoio também foram inseridos no condomínio. Para gerenciar melhor a segurança, foram adotados um novo sistema de circuito de TV e portões eletrônicos. A redução nos gastos com energia elétrica ficará por conta da instalação de luz fria amarela e iluminação indireta.

Retrofit como solução para falta de espaços

Algumas cidades sofrem com a falta de novos espaços para empreendimentos comerciais, principalmente aqueles com lajes maiores e de alto padrão. Como solução para esse problema, surge o retrofit. Um claro exemplo disso é o que está sendo realizado pela BNCORP no bairro das Laranjeiras, zona sul do Rio de Janeiro, cidade com taxa de vacância estimada em 5,7%. O edifício adquirido pela empresa será transformado em um novo centro empresarial de última geração, com data de entrega para dezembro de 2012.

“Esse é o nosso terceiro retrofit no Rio de Janeiro, com vagas para garagem e muito bem localizado, o que nos deixa em uma ótima exposição para enfrentar o mercado”, afirma Marcel Camargo, gerente Comercial da BNCORP.

Segundo a empresa, as lajes corporativas serão de aproximadamente 470 metros quadrados e o empreendimento tem VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 50 milhões. O projeto de decoração dos nove andares está sob a responsabilidade do escritório Anastassiadis Arquitetura.

Outro edifício que passou por retrofit por conta da necessidade de espaços comerciais na região foi o Bela Paulista, localizado na Avenida Paulista, esquina com a Rua Bela Cintra, em São Paulo, área da cidade com taxa de vacância também baixíssima, cerca de 1%. Na época, a decisão pelo processo de retrofit foi da VBI Real Estate, empresa que adquiriu o edifício em 2008. O empreendimento possui 14 andares de escritórios, com o total de 6.452 metros quadrados, sistema de ar condicionado central, automação predial, três elevadores, sistemas de segurança e um sistema de geração de energia em casos de emergência.

As lajes variam entre 409 e 560 metros quadrados e o estacionamento possui três subsolos que oferecem 63 vagas livres. O projeto do Bela Paulista foi assinado pela KV&A Arquitetura e Interiores, e logo na fachada, já é possível olhar para um edifício praticamente novo. “O retrofit consistiu em revestir todo o prédio externamente com uma nova fachada Structural Glazing em alumínio com vidro refletivo laminado, melhorando a performance em termos de temperatura e iluminação para dentro do edifício, além da questão acústica e renovação dos perfis internos”, explica Amílcar Crosera, que liderou a obra. Após todas as intervenções, o preço do metro quadrado subiu de R$ 25 para R$ 90.

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