REVISTA - EDIÇÃO 114
Mercado imobiliário desenvolve alternativas para as instituições de ensino que não querem mais gerenciar imóveis como parte do patrimônio
Antonio Carlos Santomauro
Ao lado da discussão pedagógica sobre a influência da arquitetura na educação reside uma outra questão mais prática: a que leva em consideração o imóvel como um bem a ser administrado. Em tempos de fusão, aquisição e entrada de capital estrangeiro no setor de ensino superior brasileiro, começam a aparecer alternativas para as novas relações pautadas pelas necessidades do mercado.
Se a antiga fórmula de compra e venda de imóveis e terrenos não atende mais à realidade das instituições, implementam-se modalidades como a built to suit - algo como "construído para adequar-se". Investidores, normalmente fundos de investimento ou empresas com interesse no mercado imobiliário, assumem a construção do edifício, que é projetado para atender especificamente às demandas da instituição contratante. Como contrapartida, a instituição compromete-se a utilizar o edifício durante vários anos.
Um dos exemplos desse modelo é a sede do Ibmec São Paulo, inaugurada há cerca de dois anos no bairro da Vila Olímpia, conhecido por abrigar diversas empresas de tecnologia. Alinhado à estrutura das empresas do entorno, o Ibmec equipou o prédio de modernos recursos arquitetônicos e tecnológicos. Avaliado em aproximadamente R$ 40 milhões, o edifício custou apenas R$ 13 milhões à instituição. O restante foi alocado por um fundo de investimentos, sob um contrato de locação de 18 anos.
A fórmula de parceria parece ter agradado. O gerente de infra-estrutura do Ibmec-SP, Alessandro Neves, revela que a ampliação da área do edifício de 10 mil para 16 mil metros quadrados, prevista para começar ainda este ano, será realizada nos mesmos moldes. "Se colocássemos recursos próprios nesse imóvel, provavelmente teríamos mais dificuldade para investir em itens como contratação e qualificação de professores", diz Neves.
Para inaugurar uma business school em Florianópolis, a Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul) usou o mesmo modelo de built to suit. Investidores ligados ao grupo Portobello construíram a escola há cinco anos, para um contrato de locação com duração de 20 anos. Neste ano, entretanto, a instituição transferiu sua business school para outro local e no edifício construído por investidores alocou seus cursos de arquitetura e design.
Já a sede da administração do campus norte da instituição, em Palhoça, na Grande Florianópolis, foi construída por outro investidor há dois anos. Nos dois andares superiores do prédio funciona a administração do campus e no térreo há uma espécie de shopping com serviços como praça de alimentação, xerox, livraria, banco, farmácia e lojas. O investidor recebeu, além de um contrato de vinte anos pelo aluguel dos andares superiores, o direito de explorar pelo mesmo período os serviços oferecidos no térreo. "Mas o imóvel é nosso, após 20 anos poderemos fazer o que quisermos também com o térreo, e não precisaremos mais pagar aluguel pelos outros espaços", conta Renato Dalascio, diretor-administrativo da Unisul. Essa fórmula será utilizada novamente: ainda neste ano terá início a construção de um shopping similar no campus mantido pela Unisul no município de Tubarão.
Aparceria com investidores pode ser usada também de outras maneiras. A Estácio Participações, por exemplo, expande sua estrutura desde meados dos anos 90 por meio de acordos com proprietários de imóveis, que viram quase sócios da instituição. O aluguel é composto por uma quantia fixa e por um percentual vinculado ao desempenho da unidade. "No início, o aluguel fica bem abaixo do valor de mercado, mas depois pode superá-lo", diz Carlos Lacerda, diretor de relações com investidores da Estácio Participações. Segundo ele, a Estácio mantém, com várias marcas, mais de 60 unidades. No entanto, menos de 10% desse total funciona em imóveis próprios. "A Estácio optou por imobilizar muito pouco seu capital", diz Lacerda.
Já a Anhanguera prefere privilegiar imóveis próprios, mas construídos em terrenos alugados, por períodos em média acima dos 20 anos. A estrutura interna concentra uma construtora na qual atuam engenheiros, arquitetos e técnicos, que se responsabilizam pela construção ou reforma dos edifícios da instituição. Essa fórmula é adotada, por exemplo, no campus em construção em Ribeirão Preto (SP).
De acordo com Alex Carbonari, diretor de desenvolvimento e expansão da Anhanguera, locar o terreno permite flexibilizar o capital. "Sem comprar o terreno, a cada três unidades construídas temos dinheiro para construir uma quarta, ou mesmo mais", diz. Já a opção por uma construtora interna, ao invés de uma empresa do mercado da construção civil, é de ordem prática. "Temos muita dificuldade em conseguir construtoras para trabalhar com nossos prazos", diz.
Segundo Carbonari, a Anhanguera tem algumas unidades cujos terrenos pertencem a investidores e fundos de investimento. Existem também casos em que um prédio pronto é alugado para, em seguida, ser reformado. Essa foi a opção escolhida para a unidade inaugurada este ano pela instituição no bairro paulistano de Pirituba.
Ao menos na teoria, a utilização dos recursos de investidores interessados em construir edifícios para instituições de ensino parece ser vantajosa. Afinal, o modelo permite às instituições obter instalações construídas sob medida para suas demandas, sem a necessidade de recursos próprios ou financiamentos.
Como lembra Rodrigo Rossetto Dias Ramos, diretor administrativo e financeiro do Centro Universitário UNA, de Minas Gerais, não é tarefa simples encontrar edifícios que conjuguem localização adequada com as necessidades arquitetônicas de uma instituição de ensino. "Um prédio de uma instituição é diferente de um edifício de escritórios, que, entre outras coisas, geralmente tem pilares menos espaçados não muito próprios para salas de aula, e não considera o espaço de uma biblioteca", compara.
A UNA também trabalha com o modelo built to suit, utilizado na estruturação do campus inaugurado no ano passado no município de Contagem, na Grande Belo Horizonte, e em uma unidade que seria inaugurada no mês de fevereiro na capital mineira. Na opinião de Ramos, esse modelo é interessante não apenas para o usuário do espaço, mas também para o investidor, que não corre o risco de construir um imóvel e não o alugar. As técnicas de construção também permitem mudar as características do espaço após o fim do contrato estabelecido com o primeiro locatário. "Além de analisar o potencial do mercado e da instituição para a qual construirá o imóvel, esse investidor também recebe garantias, como uma fiança bancária ou a hipoteca de um imóvel", aponta.
Embora pareça uma solução com mais prós do que contras, as instituições que utilizam o modelo built to suit também precisam se precaver. Essa é a recomendação de Sérgio Werther Estrada, sócio-diretor da consultoria financeira e de gestão Valormax. "Os contratos de locação devem ser de longo prazo, e devem conter uma cláusula que permita ao locatário, caso deseje, comprar o imóvel", especifica. Estrada não crê ser possível definir previamente qual o modelo mais adequado para uma empresa incorporar novos imóveis a sua estrutura, mas aponta a existência de uma tendência. "As empresas concentram-se cada vez mais em fazer o que sabem fazer melhor. E administrar imóveis não é o negócio das instituições de ensino."
Outra opção é aproveitar o patrimônio imobiliário para transformá-lo em fonte de obtenção de recursos, sem deixar de utilizar o imóvel. No caso de sale and lease back, a empresa vende o imóvel para investidores, mas se compromete, mediante contrato, a seguir utilizando-o. Comum em vários setores de atividade econômica (leia box na página 35), essa modalidade parece estar chegando ao mercado do ensino superior (pelo menos uma instituição, que não confirma, já teria adotado o sistema).
Na mineira UNA, o diretor administrativo Roberto Ramos não descarta, caso haja interesse, a futura venda do edifício próprio da instituição, localizado no centro de Belo Horizonte, avaliado em R$ 26 milhões. "Podemos pensar em vender esse imóvel para obter capital, mas isso somente deve ser feito com um objetivo bem definido. Por exemplo, para aproveitar uma oportunidade mercadológica interessante", diz.
Carlos Pacheco, diretor de operação nacional da consultoria imobiliária Newmark Knight Frank, considera o sale and lease back uma fórmula interessante de geração de capital. "Ao contrário de outras, como o financiamento bancário, não necessita de garantias", justifica. Mas Carbonari, da Anhanguera, entende que há alternativas melhores. "Em nosso caso, temos o mercado de capitais", especifica.
Além disso, destaca Dalascio, da Unisul, atualmente é mais fácil buscar recursos nos bancos oficiais de fomento (BNDES, por exemplo). Segundo ele, essa alternativa, que antes era trabalhosa e exigia garantias muito elevadas, está mais acessível. Alguns bancos já aceitam, inclusive, recebíveis como garantia. Mas, na opinião dele, a parceria com investidores privados é o modelo mais eficaz, pois os riscos para a instituição são menores e o custo é similar ao obtido nos bancos. "Hoje esse é um mercado atrativo para os investidores: o ensino superior cresceu muito, e há um boom imobiliário que se reflete também nesse mercado", afirma.
O surgimento de novas modalidades de ampliação, modernização e gestão da estrutura imobiliária torna ainda mais necessária a análise individual das características e perspectivas de cada instituição antes de optar por uma modalidade fundamentada na parceria com investidores ou numa calcada nos tradicionais sistemas de compra e locação. "A parceria com investidores adequa-se bem ao nosso modelo, que concentra todas as atividades em um mesmo espaço, mas pode não ser interessante para instituições que estão continuamente expandindo-se em novas unidades", lembra Neves, do Ibmec-SP.
Para Pacheco, da Newmark Knight Frank, instituições que têm no preço das mensalidades o principal diferencial mercadológico talvez tenham mais dificuldades em trabalhar com modalidades como o sale and lease back. "Será difícil para elas incluir o aluguel decorrente da adoção desse modelo nos preços cobrados dos alunos", aponta.
Para Estrada, da Valormax, pode ser interessante para uma instituição manter um campus próprio, no qual possa materializar de maneira concreta seu posicionamento e os valores de sua marca. Na expansão para outros espaços deve-se analisar individualmente cada caso. Se a opção escolhida for a parceria com investidores, as instituições precisam estar preparadas para comprovar, entre outras coisas, a existência de sistemas de governança corporativa e de sustentabilidade econômico-financeira. "O investidor desejará estar seguro da sustentabilidade da instituição durante o longo período de duração do contrato", justifica.
Fusões e aquisições
A percepção da estrutura imobiliária como componente desvinculado dos ativos das instituições fica clara nos recentes processos de fusões e aquisições. Ao adquirir a Universidade Anhembi Morumbi, o grupo Laureate International Universities não comprou os prédios, cuja posse permaneceu com os antigos controladores. Assim também procedeu a Estácio Participações quando, no ano passado, adquiriu a UniRadial. "Não investimos em imóveis", enfatiza Carlos Lacerda, diretor de relações com investidores da Estácio.
Mas, se os compradores não querem mais os imóveis, manter a posse e fazer um contrato que assegure sua utilização pelos novos controladores da instituição pode ser interessante também para os vendedores. Afinal, eles asseguram assim a renda proveniente do aluguel, e ainda podem valer-se do contrato para obter recursos para outros investimentos. "Hoje, é possível securitizar esse contratos de aluguel", diz Sérgio Werther Estrada, sócio-diretor da consultoria financeira e de gestão Valormax.
Segundo ele, nessa modalidade da securitização um banco oferece ao proprietário do contrato determinado montante de recursos em troca do direito de recebimento dos aluguéis durante período condizente com o valor oferecido, contando com um ágio que garantirá ganhos para a instituição financeira.
revistaensinosuperior.uol.com.br/textos.asp?codigo=12114
Mercado imobiliário desenvolve alternativas para as instituições de ensino que não querem mais gerenciar imóveis como parte do patrimônio
Antonio Carlos Santomauro
Ao lado da discussão pedagógica sobre a influência da arquitetura na educação reside uma outra questão mais prática: a que leva em consideração o imóvel como um bem a ser administrado. Em tempos de fusão, aquisição e entrada de capital estrangeiro no setor de ensino superior brasileiro, começam a aparecer alternativas para as novas relações pautadas pelas necessidades do mercado.
Se a antiga fórmula de compra e venda de imóveis e terrenos não atende mais à realidade das instituições, implementam-se modalidades como a built to suit - algo como "construído para adequar-se". Investidores, normalmente fundos de investimento ou empresas com interesse no mercado imobiliário, assumem a construção do edifício, que é projetado para atender especificamente às demandas da instituição contratante. Como contrapartida, a instituição compromete-se a utilizar o edifício durante vários anos.
Um dos exemplos desse modelo é a sede do Ibmec São Paulo, inaugurada há cerca de dois anos no bairro da Vila Olímpia, conhecido por abrigar diversas empresas de tecnologia. Alinhado à estrutura das empresas do entorno, o Ibmec equipou o prédio de modernos recursos arquitetônicos e tecnológicos. Avaliado em aproximadamente R$ 40 milhões, o edifício custou apenas R$ 13 milhões à instituição. O restante foi alocado por um fundo de investimentos, sob um contrato de locação de 18 anos.
A fórmula de parceria parece ter agradado. O gerente de infra-estrutura do Ibmec-SP, Alessandro Neves, revela que a ampliação da área do edifício de 10 mil para 16 mil metros quadrados, prevista para começar ainda este ano, será realizada nos mesmos moldes. "Se colocássemos recursos próprios nesse imóvel, provavelmente teríamos mais dificuldade para investir em itens como contratação e qualificação de professores", diz Neves.
Para inaugurar uma business school em Florianópolis, a Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul) usou o mesmo modelo de built to suit. Investidores ligados ao grupo Portobello construíram a escola há cinco anos, para um contrato de locação com duração de 20 anos. Neste ano, entretanto, a instituição transferiu sua business school para outro local e no edifício construído por investidores alocou seus cursos de arquitetura e design.
Já a sede da administração do campus norte da instituição, em Palhoça, na Grande Florianópolis, foi construída por outro investidor há dois anos. Nos dois andares superiores do prédio funciona a administração do campus e no térreo há uma espécie de shopping com serviços como praça de alimentação, xerox, livraria, banco, farmácia e lojas. O investidor recebeu, além de um contrato de vinte anos pelo aluguel dos andares superiores, o direito de explorar pelo mesmo período os serviços oferecidos no térreo. "Mas o imóvel é nosso, após 20 anos poderemos fazer o que quisermos também com o térreo, e não precisaremos mais pagar aluguel pelos outros espaços", conta Renato Dalascio, diretor-administrativo da Unisul. Essa fórmula será utilizada novamente: ainda neste ano terá início a construção de um shopping similar no campus mantido pela Unisul no município de Tubarão.
Aparceria com investidores pode ser usada também de outras maneiras. A Estácio Participações, por exemplo, expande sua estrutura desde meados dos anos 90 por meio de acordos com proprietários de imóveis, que viram quase sócios da instituição. O aluguel é composto por uma quantia fixa e por um percentual vinculado ao desempenho da unidade. "No início, o aluguel fica bem abaixo do valor de mercado, mas depois pode superá-lo", diz Carlos Lacerda, diretor de relações com investidores da Estácio Participações. Segundo ele, a Estácio mantém, com várias marcas, mais de 60 unidades. No entanto, menos de 10% desse total funciona em imóveis próprios. "A Estácio optou por imobilizar muito pouco seu capital", diz Lacerda.
Já a Anhanguera prefere privilegiar imóveis próprios, mas construídos em terrenos alugados, por períodos em média acima dos 20 anos. A estrutura interna concentra uma construtora na qual atuam engenheiros, arquitetos e técnicos, que se responsabilizam pela construção ou reforma dos edifícios da instituição. Essa fórmula é adotada, por exemplo, no campus em construção em Ribeirão Preto (SP).
De acordo com Alex Carbonari, diretor de desenvolvimento e expansão da Anhanguera, locar o terreno permite flexibilizar o capital. "Sem comprar o terreno, a cada três unidades construídas temos dinheiro para construir uma quarta, ou mesmo mais", diz. Já a opção por uma construtora interna, ao invés de uma empresa do mercado da construção civil, é de ordem prática. "Temos muita dificuldade em conseguir construtoras para trabalhar com nossos prazos", diz.
Segundo Carbonari, a Anhanguera tem algumas unidades cujos terrenos pertencem a investidores e fundos de investimento. Existem também casos em que um prédio pronto é alugado para, em seguida, ser reformado. Essa foi a opção escolhida para a unidade inaugurada este ano pela instituição no bairro paulistano de Pirituba.
Ao menos na teoria, a utilização dos recursos de investidores interessados em construir edifícios para instituições de ensino parece ser vantajosa. Afinal, o modelo permite às instituições obter instalações construídas sob medida para suas demandas, sem a necessidade de recursos próprios ou financiamentos.
Como lembra Rodrigo Rossetto Dias Ramos, diretor administrativo e financeiro do Centro Universitário UNA, de Minas Gerais, não é tarefa simples encontrar edifícios que conjuguem localização adequada com as necessidades arquitetônicas de uma instituição de ensino. "Um prédio de uma instituição é diferente de um edifício de escritórios, que, entre outras coisas, geralmente tem pilares menos espaçados não muito próprios para salas de aula, e não considera o espaço de uma biblioteca", compara.
A UNA também trabalha com o modelo built to suit, utilizado na estruturação do campus inaugurado no ano passado no município de Contagem, na Grande Belo Horizonte, e em uma unidade que seria inaugurada no mês de fevereiro na capital mineira. Na opinião de Ramos, esse modelo é interessante não apenas para o usuário do espaço, mas também para o investidor, que não corre o risco de construir um imóvel e não o alugar. As técnicas de construção também permitem mudar as características do espaço após o fim do contrato estabelecido com o primeiro locatário. "Além de analisar o potencial do mercado e da instituição para a qual construirá o imóvel, esse investidor também recebe garantias, como uma fiança bancária ou a hipoteca de um imóvel", aponta.
Embora pareça uma solução com mais prós do que contras, as instituições que utilizam o modelo built to suit também precisam se precaver. Essa é a recomendação de Sérgio Werther Estrada, sócio-diretor da consultoria financeira e de gestão Valormax. "Os contratos de locação devem ser de longo prazo, e devem conter uma cláusula que permita ao locatário, caso deseje, comprar o imóvel", especifica. Estrada não crê ser possível definir previamente qual o modelo mais adequado para uma empresa incorporar novos imóveis a sua estrutura, mas aponta a existência de uma tendência. "As empresas concentram-se cada vez mais em fazer o que sabem fazer melhor. E administrar imóveis não é o negócio das instituições de ensino."
Outra opção é aproveitar o patrimônio imobiliário para transformá-lo em fonte de obtenção de recursos, sem deixar de utilizar o imóvel. No caso de sale and lease back, a empresa vende o imóvel para investidores, mas se compromete, mediante contrato, a seguir utilizando-o. Comum em vários setores de atividade econômica (leia box na página 35), essa modalidade parece estar chegando ao mercado do ensino superior (pelo menos uma instituição, que não confirma, já teria adotado o sistema).
Na mineira UNA, o diretor administrativo Roberto Ramos não descarta, caso haja interesse, a futura venda do edifício próprio da instituição, localizado no centro de Belo Horizonte, avaliado em R$ 26 milhões. "Podemos pensar em vender esse imóvel para obter capital, mas isso somente deve ser feito com um objetivo bem definido. Por exemplo, para aproveitar uma oportunidade mercadológica interessante", diz.
Carlos Pacheco, diretor de operação nacional da consultoria imobiliária Newmark Knight Frank, considera o sale and lease back uma fórmula interessante de geração de capital. "Ao contrário de outras, como o financiamento bancário, não necessita de garantias", justifica. Mas Carbonari, da Anhanguera, entende que há alternativas melhores. "Em nosso caso, temos o mercado de capitais", especifica.
Além disso, destaca Dalascio, da Unisul, atualmente é mais fácil buscar recursos nos bancos oficiais de fomento (BNDES, por exemplo). Segundo ele, essa alternativa, que antes era trabalhosa e exigia garantias muito elevadas, está mais acessível. Alguns bancos já aceitam, inclusive, recebíveis como garantia. Mas, na opinião dele, a parceria com investidores privados é o modelo mais eficaz, pois os riscos para a instituição são menores e o custo é similar ao obtido nos bancos. "Hoje esse é um mercado atrativo para os investidores: o ensino superior cresceu muito, e há um boom imobiliário que se reflete também nesse mercado", afirma.
O surgimento de novas modalidades de ampliação, modernização e gestão da estrutura imobiliária torna ainda mais necessária a análise individual das características e perspectivas de cada instituição antes de optar por uma modalidade fundamentada na parceria com investidores ou numa calcada nos tradicionais sistemas de compra e locação. "A parceria com investidores adequa-se bem ao nosso modelo, que concentra todas as atividades em um mesmo espaço, mas pode não ser interessante para instituições que estão continuamente expandindo-se em novas unidades", lembra Neves, do Ibmec-SP.
Para Pacheco, da Newmark Knight Frank, instituições que têm no preço das mensalidades o principal diferencial mercadológico talvez tenham mais dificuldades em trabalhar com modalidades como o sale and lease back. "Será difícil para elas incluir o aluguel decorrente da adoção desse modelo nos preços cobrados dos alunos", aponta.
Para Estrada, da Valormax, pode ser interessante para uma instituição manter um campus próprio, no qual possa materializar de maneira concreta seu posicionamento e os valores de sua marca. Na expansão para outros espaços deve-se analisar individualmente cada caso. Se a opção escolhida for a parceria com investidores, as instituições precisam estar preparadas para comprovar, entre outras coisas, a existência de sistemas de governança corporativa e de sustentabilidade econômico-financeira. "O investidor desejará estar seguro da sustentabilidade da instituição durante o longo período de duração do contrato", justifica.
Fusões e aquisições
A percepção da estrutura imobiliária como componente desvinculado dos ativos das instituições fica clara nos recentes processos de fusões e aquisições. Ao adquirir a Universidade Anhembi Morumbi, o grupo Laureate International Universities não comprou os prédios, cuja posse permaneceu com os antigos controladores. Assim também procedeu a Estácio Participações quando, no ano passado, adquiriu a UniRadial. "Não investimos em imóveis", enfatiza Carlos Lacerda, diretor de relações com investidores da Estácio.
Mas, se os compradores não querem mais os imóveis, manter a posse e fazer um contrato que assegure sua utilização pelos novos controladores da instituição pode ser interessante também para os vendedores. Afinal, eles asseguram assim a renda proveniente do aluguel, e ainda podem valer-se do contrato para obter recursos para outros investimentos. "Hoje, é possível securitizar esse contratos de aluguel", diz Sérgio Werther Estrada, sócio-diretor da consultoria financeira e de gestão Valormax.
Segundo ele, nessa modalidade da securitização um banco oferece ao proprietário do contrato determinado montante de recursos em troca do direito de recebimento dos aluguéis durante período condizente com o valor oferecido, contando com um ágio que garantirá ganhos para a instituição financeira.
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